Sachwerte & alternative Investments
Neue Dynamik bei Sachwerten:
ELTIF 2.0 und Immobilienmärkte gewinnen an Fahrt
Der Fondsbrief 514
Der Markt für alternative Investments verändert sich spürbar. Während der reformierte ELTIF immer stärker zum europäischen Zugangsweg für Private Markets wird, zeigen sich gleichzeitig auch an den Immobilienmärkten erste deutliche Zeichen einer Belebung. Dabei wird jedoch immer klarer: Nicht die Anlageklasse allein entscheidet über den Erfolg, sondern die Qualität des einzelnen Investments.
Die aktuelle Ausgabe des Fondsbriefs liefert hierzu einige interessante Zahlen. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung beim European Long-Term Investment Fund, kurz ELTIF. Seit der Reform des europäischen Fondsregimes Anfang 2024 ist die Zahl der Angebote erheblich gestiegen. Gleichzeitig kehren institutionelle Investoren wieder verstärkt an ausgewählte Immobilienmärkte zurück.
ELTIF 2.0 entwickelt sich zum wichtigen Zugang zu Private Markets
Seit Anfang 2024 wurden mehr als 220 neue ELTIFs aufgelegt. Allein von Januar bis Ende Juli 2026 kamen nach einer Untersuchung von Scope 49 neue Fonds hinzu. Insgesamt zählt Scope inzwischen 315 aktive ELTIFs.
Der Unterschied zur ersten Generation des ELTIF ist erheblich. Unter dem ursprünglichen Regelwerk waren lediglich 94 Fonds aufgelegt worden. Mit ELTIF 2.0 wurden unter anderem die zulässigen Vermögensgegenstände erweitert, Anlagegrenzen gelockert und der Zugang für Privatanleger erleichtert.
Dadurch erhalten private Anleger über ein europäisch reguliertes Fondsvehikel Zugang zu Anlageklassen, die früher überwiegend institutionellen Investoren oder sehr vermögenden Anlegern vorbehalten waren. Dazu zählen insbesondere:
- Private Debt
- Private Equity
- Infrastruktur
- nicht börsennotierte Unternehmensbeteiligungen
- teilweise auch Immobilien und andere langfristige Sachwerte
Private Debt derzeit klar im Fokus
Auffällig ist, welche Anlageklassen bei den neuen ELTIFs dominieren. Von den 49 im laufenden Jahr neu aufgelegten Fonds investieren 21 in Private Debt, elf in Private Equity und acht in Infrastruktur. Immobilien spielen bei den ELTIF-Neuauflagen derzeit dagegen eine eher untergeordnete Rolle.
Interessant für Anleger:
Private Debt kann laufende Erträge und vergleichsweise gut planbare Zahlungsströme bieten. Entscheidend bleiben jedoch Bonität, Besicherung, Laufzeiten, Kosten und die Qualität des jeweiligen Kreditportfolios. Auch ein ELTIF nimmt dem Anleger die Prüfung des konkreten Investmentkonzepts nicht ab.
Evergreen-Strukturen werden wichtiger
Eine weitere Veränderung betrifft die Laufzeitstruktur. Mindestens 26 der 49 neuen ELTIFs wurden als sogenannte Evergreen-Fonds aufgelegt, lediglich 14 als klassische geschlossene Fonds.
Evergreen-Fonds besitzen grundsätzlich keine feste Laufzeit. Anleger können zu bestimmten Zeitpunkten investieren und – abhängig von den jeweiligen Fondsbedingungen – Anteile zurückgeben. Das kommt den Gewohnheiten vieler Anleger stärker entgegen als eine zehn- oder fünfzehnjährige feste Kapitalbindung.
Dabei darf ein wichtiger Punkt nicht übersehen werden:
Die Vermögenswerte eines ELTIF – etwa Unternehmensbeteiligungen, Kredite oder Infrastruktur – sind häufig nicht täglich handelbar. Eine Rückgabemöglichkeit bei einem Evergreen-Fonds ist deshalb nicht mit der täglichen Liquidität eines klassischen Aktien- oder Rentenfonds gleichzusetzen. Das Liquiditätsmanagement des Fonds gewinnt dadurch erheblich an Bedeutung.
Wettbewerb verlagert sich von den Produkten auf den Vertrieb
Interessant ist auch die Entwicklung auf Anbieterseite. Seit 2015 haben bereits 147 Asset Manager mindestens einen ELTIF aufgelegt. Allein in den Jahren 2024 und 2025 kamen rund 90 neue Anbieter hinzu.
Damit wird künftig weniger entscheidend sein, wie viele neue Produkte auf den Markt kommen. Wichtiger werden das tatsächlich eingesammelte Kapital, die langfristige Wertentwicklung, vernünftige Kostenstrukturen und ein funktionierendes Liquiditätsmanagement.
Unser Fazit zum ELTIF:
ELTIF 2.0 dürfte dauerhaft einen wichtigen Platz zwischen klassischen Investmentfonds und geschlossenen Beteiligungen einnehmen. Für Anleger eröffnet sich damit ein breiterer Zugang zu Private Markets. Gleichzeitig wächst mit der Zahl der Angebote die Bedeutung einer sorgfältigen Produktauswahl. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung „ELTIF“, sondern was sich tatsächlich im Fonds befindet.
Auch bei Immobilien kommt wieder Bewegung in den Markt
Parallel zur Entwicklung bei den Private Markets hellt sich auch das Bild an den internationalen Immobilienmärkten auf. Nach Angaben von Savills erreichte das weltweite Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2026 rund 250 Milliarden US-Dollar. Das entspricht einem Anstieg von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Andere internationale Immobilienberater kommen aufgrund unterschiedlicher Abgrenzungen teilweise sogar auf höhere Wachstumsraten. Die grundsätzliche Aussage ist jedoch ähnlich: Die Liquidität kehrt langsam in den Immobilienmarkt zurück.
Europa:
Savills beziffert das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal auf rund 54 Milliarden Euro. Das sind rund 7,7 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Deutschland:
JLL ermittelte für das erste Halbjahr 2026 ein Immobilien-Transaktionsvolumen von 17,6 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von rund 15 Prozent.
Von einer allgemeinen Immobilienhausse kann trotzdem nicht gesprochen werden. Kapital konzentriert sich zunehmend auf Nutzungsarten mit stabiler Nachfrage, nachvollziehbaren Cashflows und langfristig überzeugenden Standorten.
Besonders gefragt sind derzeit unter anderem Wohnimmobilien, Logistik, Rechenzentren, Studentenwohnungen sowie ausgewählte moderne Büroobjekte. Ältere Büroimmobilien mit hohem Modernisierungsbedarf bleiben dagegen deutlich schwieriger.
Nahversorgung bleibt ein Stabilitätsanker
Besonders interessant ist weiterhin der Bereich der Lebensmittel- und Nahversorgungsimmobilien. Der aktuelle Hahn Retail Real Estate Report zeigt, dass institutionelle Investoren hier wieder verstärkt zukaufen wollen.
- 45 Prozent der befragten Investoren planen moderate Zukäufe.
- Weitere 3 Prozent wollen ihre Bestände deutlich ausbauen.
- 88 Prozent der Investoren mit Kaufabsicht interessieren sich für Fachmarkt- und Nahversorgungszentren.
- 75 Prozent interessieren sich für Supermärkte und Discounter.
Lebensmittel und Waren des täglichen Bedarfs werden weitgehend unabhängig von Modezyklen gekauft. Zudem ist der Online-Anteil in diesen Bereichen weiterhin vergleichsweise gering. Langfristige Mietverträge und bonitätsstarke Handelsunternehmen können zusätzliche Stabilität bringen.
Die Spitzenrenditen lagen zuletzt bei etwa 4,60 Prozent für Lebensmittelmärkte und rund 4,90 Prozent für Fachmarktzentren. Das zeigt gleichzeitig, dass Anleger heute wieder deutlich höhere Renditeanforderungen stellen als in der Niedrigzinsphase.
Was bedeutet die Entwicklung für Anleger?
Die aktuellen Zahlen zeigen eine zunehmende Normalisierung der Sachwertmärkte. Kapital ist grundsätzlich vorhanden und Investoren werden wieder aktiver.
Gleichzeitig ist die Zeit vorbei, in der steigende Märkte nahezu jedes Investment mitgetragen haben. Standortqualität, Einkaufspreis, Finanzierung, Betreiber- und Mieterbonität, Kostenstruktur und ein nachvollziehbares Exit-Konzept werden wichtiger denn je.
Beteiligungsfinder meint:
Die zunehmende Zahl an ELTIFs und die Erholung an Teilen des Immobilienmarktes erweitern die Auswahlmöglichkeiten für Anleger deutlich. Gerade deshalb sollte aber nicht allein auf prognostizierte Ausschüttungen oder Zielrenditen geschaut werden.
Interessant sind Investments dann, wenn nachvollziehbar ist, woher die laufenden Erträge kommen, welche Risiken dafür eingegangen werden und ob die zugrunde liegenden Annahmen auch unter schwierigeren Marktbedingungen Bestand haben können. Diese Prüfung bleibt bei klassischen AIF ebenso wichtig wie bei den neuen ELTIF-Strukturen.
Quelle: Der Fondsbrief Nr. 514 vom 18.09.2026; unter anderem Auswertungen von Scope, Hahn Gruppe, CBRE, Savills, JLL, Colliers und BNP Paribas Real Estate. Die dargestellten Informationen stellen keine Anlageberatung oder Anlageempfehlung dar.
