Das ALPHA in der Immobilienanlage
Primus Valor



In Zeiten hoher Inflation sind Aktien und Immobilien eine sehr gute Wahl. Angesichts der Vielzahl an Aktien und Immobilien stellt sich die Frage nach der Auswahl. Welche Investitionskriterien sind dafür geeignet? Während ein Blick in die Vergangenheit schnell aufzeigt, welches Investment in zurückliegenden Marktphasen die größten Vorteile gebracht hätte, lässt sich dies für die Zukunft nur bedingt treffsicher prognostizieren. Welche Region, Währung oder welches Marktsegment wird in den nächsten Jahren besonders profitieren? Wie entwickeln sich volkswirtschaftliche Kennzahlen, das Bruttoninlandsprodukt, die Verschuldung, das Zinsniveau und welchen Einfluss haben diese Faktoren auf das geplante Investment? Diese und weitere Fragen sollen Berater täglich beantworten. Oft erfolgt an dieser Stelle der Hinweis auf die Vorteile einer Diversifizierung.

Die Kernfrage, in welche Assetklassen investiert werden soll und welche Investition innerhalb dieser Segmente das beste Chance-Risiko-Profil aufweist, ist dadurch noch nicht geklärt. Diverse Untersuchungen zeigen allerdings immer wieder, dass Wohnimmobilien ein besonders stabiles Basisinvestment darstellen. Der Wert aller Wohngebäude in Deutschland liegt bei mehr als 150% des Bruttoinlandsprodukts (BIP), die genutzten Grundstücke repräsentieren noch einmal fast 100% des BIP. Wohnimmobilien bilden damit wertmäßig die größte Assetklasse in Deutschland. Zum Vergleich: die Marktkapitalisierung des DAX liegt bei knapp 50% des BIP.

Der jährliche Neubau stagniert bei nur ca. 1% des Wohnungsbestandes. Die Zuwanderung nach Deutschland nimmt wieder zu. Dazu kommt der Sonderfaktor der Flüchtlinge aus der Ukraine. Damit steht eine hohe Wohnungsnachfrage einem sich kaum erhöhenden Wohnungsbestand gegenüber. Trotzdem haben die letzten Monate am Immobilienmarkt gezeigt, dass die Bewertung der Immobilien nicht automatisch ansteigen muss. Während Gewerbeimmobilien bereits seit 2019 in einer Seitwärtsbewegung verharren, führte der aktuelle Preisrückgang bei Wohnimmobilien seit Mitte 2022 wieder zu einem Preisniveau wie Ende 2021. Da aber die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage weiter dynamisch steigen, entwickelt sich in der Regel der laufende Überschuss für Eigentümer weiterhin positiv.

Für Anleger stellt sich nicht die Frage, OB, sondern WIE sie in Immobilien investieren sollten. Bei Aktienfonds hat sich die Kennziffer ALPHA als Maß einer relativen Rendite eines Fonds gegenüber dem Markt (seiner Benchmark) durchgesetzt. Konkret wird die Wertentwicklung des Fonds über einen Zeitraum mit der Benchmark verglichen, um jenen Teil der Rendite zu messen, der nicht über die allgemeine Marktentwicklung, sondern über die Assetauswahl des Managements begründet wird. Es repräsentiert damit die Managementleistung des Fonds.

Primus Valor hat diese Kennziffer anhand eines Investitionsbeispiels für Immobilien dargestellt. Anfang 2018 hat der AIF ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus (ICD 8 R+) in der rheinland-pfälzischen Kreisstadt Bad Kreuznach Bestands-Wohnimmobilien erworben. Die Immobilienpreise in Bad Kreuznach sind sowohl in der Breite als auch am Standort im Durchschnitt der letzten Jahre um 10,7% p.a. angestiegen. Diese Wertentwicklung stellt das BETA, also die Marktrendite, dar. Davon profitierten alle Immobilien in Bad Kreuznach. Die tatsächliche Wertentwicklung eines konkreten Objekts hängt aber auch von der Managementleistung, dem ALPHA, ab.

Beim Kauf in den ICD 8 entsprachen die knapp 70 Jahre alten Wohngebäude nicht mehr den modernen Anforderungen an Wohnraum. So lag der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser bei 225 kWh pro m². Dies entspricht im Energieausweis der zweitschlechtesten Einstufung G. Durch Dämmung der Fassade, neue Haustüren und den Einbau einer neuen Brennwertheizung konnte der Gesamtenergieverbrauch, der auch Warmwasser beinhaltet, in wenigen Jahren auf nur noch 135 kWh/m² reduziert werden. Der Heizenergieverbrauch hat sich mehr als halbiert. Zum Jahresende 2022 wurden die Fenster ausgetauscht, so dass für die Zukunft mit einem Verbrauch von unter 125 kWh/m² zu rechnen ist, was einem Energielevel D entspricht.

Dieses Beispiel zeigt die Auswirkung der energetischen Optimierung der Gebäudesubstanz auf die Energieeffizienz. Für eine 70m² Wohnung ergeben sich Einsparungen von über 7.000 kWh Gas pro Jahr. Bei einem Gaspreis von 10 ct/kWh ergibt eine monatliche Einsparung von ca. 60 Euro für den Mieter. Auch das Raumklima und der optische Zustand der Immobilie profitierten von diesen Maßnahmen. Die energetische Sanierung verringert die Nebenkosten und erhöht den Wohnwert für den Mieter. Der Inhaber bzw. Vermieter profitiert von einer höheren Miete und einer verbesserten Gebäudesubstanz, die den Wert und damit auch den potenziellen Verkaufspreis erhöhen.

Das ALPHA bzw. die Managementleistung zeigt sich an der Wertentwicklung der Immobilie während der Haltedauer im AIF ICD 8 vom März 2018 bis März 2023 im Vergleich mit der oben geschilderten Marktrendite in Bad Kreuznach. Nach der Übernahme Anfang 2018 zum Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten des Erwerbs für 1.165 Euro/qm, wurden für die bereits geschilderten noch einmal knapp 20% des Kaufpreises investiert. Der Gesamtpreis inklusive Nebenkosten und Sanierung lag final bei knapp 1.400 Euro/m². Veräußert wurden die Wohnungen Ende 2022 und Anfang 2023 zu einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.928 Euro/m². Dies entspricht einer jährlichen Steigerung von 23,7%. Ein deutlicher Mehrwert gegenüber der reinen Marktentwicklung von 10,7% jährlich oder ein ALPHA von 13% pro Jahr. Eine beachtliche Leistung, wenn man bedenkt, dass die Transaktionskosten bei Immobilien deutlich höher als bei Aktien sind.

Die meisten Investoren, die in Deutschland direkt in Immobilien investieren, verlassen sich auf die Marktentwicklung. In guten Markphasen, wie z.B. zwischen 2018 und 2022, ergaben sich marktabhängig positive jährliche Renditen. Fällt die Marktentwicklung aber schwächer aus, wie z.B. im zweiten Halbjahr 2022, wird die Marktentwicklung bzw. das BETA des Immobilienmarktes keine oder kaum noch Renditen ermöglichen. Dann kommt es umso mehr auf das ALPHA bzw. das Management an. Primus Valor hat über viele Jahre und an diversen Standorten gezeigt, welche Vorteile eine aktive Immobilienbewirtschaftung mit selektiven Sanierungsmaßnahmen erzielt. Die Objekte in Bad Kreuznach konnten Ende 2022 und Anfang 2023 in einem schwächeren Marktumfeld sehr gut verkauft werden. Den aktuellen Fonds Primus Valor ImmoChance Deutschland Renovation Plus 12 finden Sie hier.

Quelle: IC Consulting GmbH - Bilder fotolia