Eine „rentable, sicherheitsorientierte und vor allem verlässliche Sachwertanlage“ in bezahlbaren Wohnraum – so lautete das Werbeversprechen der DFI für den ersten Fonds.
Mark Münzing, Vorstand der DFI, hat im Vorgängerfonds DFI Wohnen 1 in der Tat mit einem beeindruckenden Portfolio deutscher Wohnimmobilien die Basis für eine „rentable, sicherheitsorientierte und vor allem verlässliche Sachwertanlage“ geschaffen. Für insgesamt 49,7 Mio. EUR inkl. Erhaltungsaufwand wurden 325 Wohn-, 13 Gewerbe- und 100 Parkeinheiten mit einer anfänglichen Mietrendite von 4,5% bzw. erwartet nach Erhaltungsaufwand 5% p.a. angekauft.
Knappe 5 Mio. EUR sind noch zur Investition im Fonds offen, entsprechende Objekte sind bereits bei DFI in der Ankaufsprüfung, so dass eine Vollinvestition des DFI Wohnen 1 in Q2/2023 erwartet werden kann. Trotz gestiegener Fremdkapitalzinsen beträgt der Ø Zins im Fonds nur ca. 1,63% und liegt somit unter Prospektannahme. Der Ø m²-Preis der Immobilien liegt bei 1.920 EUR inkl. Erhaltungsaufwand, die Ø Kaltmiete aktuell bei ca. 7,26 EUR/m².
Besonders interessant ist der Ansatz der DFI, freiwerdende Wohnungen möglichst mit Indexmietverträgen (an die Inflation gekoppelte Mieterhöhungen) neu zu vermieten. Im Standort Remscheid beispielsweise wurden etwa 2/3 aller Neuvermietungen mit Indexmieten vereinbart.
Die Kennzahlen des „Portfolio in Ankaufsprüfung“ des DFI Wohnen 2 sprechen erneut für einen „Ruhepool im Vermögensportfolio der Anleger“: das Portfolio Dresden und Umgebung könnte zum Kaufpreisfaktor 17,89 (=5,58% anf. Mietrendite) erworben werden, das Portfolio Berlin und Senftenberg zum Faktor 16,95 (=5,89% anf. Mietrendite). Die Zinsen für den Fremdkapitalanteil der Immobilien sind mit 4% p.a. im Prospekt kalkuliert. Die Auszahlungen an die Anleger mit 3% p.a. bis zum Ende der Fondslaufzeit wurden konservativ angesetzt, die Zielrendite liegt bei 4,5% pro Jahr.
Neu gegenüber dem DFI 1 ist insbesondere, dass die Auszahlungsberechtigung im DFI 2 erst ab dem 13ten Monat nach rechtswirksamen Beitritt erfolgt (DFI 1: nach dem 4ten Monat). So kann die DFI im Einkauf ohne zu starken zeitlichen Druck den „besten“, sprich niedrigsten, Preis verhandeln. Dafür beginnt die Kapitalkontoverzinsung nun bereits im 1. Monat nach Einzahlung i.H.v. 4,5 % und damit 3 Monate früher als beim DFI 1. Die Auflösung des Fonds kann frühestens 12/2030 erfolgen, maximale Laufzeit ist bis 12/2033. Bis zum 31.07.2023 betretenden Anlegern winkt eine Zeichnungsprämie in Höhe von 1%, die mit der ersten Auszahlung ausgeschüttet wird.
Das Werbeversprechen für den DFI Wohnen 1 wurde also gehalten – und auch für den aktuellen DFI Wohnen 2 gilt das bewährte Prinzip: Bestandswohnimmobilien zu vernünftigen Preisen erwerben, gut bewirtschaften und entwickeln, um diese am Ende der Fondslaufzeit mit Gewinn für Ihre Anleger zu verkaufen.
Zum Fonds
Quelle: IC Consulting GmbH
