Über diesen Hyperlink finden Sie Informationen zu: DFI Wohnen 1

Mit DFI haben wir „alte Bekannte“ im neuen Tätigkeitsumfeld: DFI-Firmengründer Mark Münzing und Sebastian Bader sind uns bis letztes Jahr als ZBI-Vorstände begegnet. Im Juli 2021 hat die DFI-Gruppe auch die volle KVG-Lizenz erhalten und kann ihr Erstlingswerk DFI Wohnen 1 so­mit auch Beratern mit Zulassung nach §34f GeWo anbieten.

Verglichen mit dem ZBI Professional 12 folgt der DFI Wohnen 1 dem bekannten Strickmuster, teilweise mit leichten Veränderungen.

Zu den Eckdaten:

• Beteilung ab 10.000 EUR zzgl. 5% Agio
• Laufzeit maximal 8 Jahre nach Ende der Platzierungsphase (= max. 31.12.2030), Ver­kürzung um bis zu 3 Jahre möglich
• Gewinnteilung ab einer erreichten Verzinsung des Kommanditkapitals ohne Agio i.H.v. 5% p.a.
• Auszahlung ab 3% p.a. auf das eingezahlte Kommanditkapitals ohne Agio, steigend auf 4% p.a.
• Auszahlungsberechtigung erst ab dem 3ten Monat nach Beitritt und Einzahlung
• Geplant ist eine breite gestreute Investition in vermietete deutsche Wohnimmobilien „für Normalbürger“ im maximal 50km-Radius um Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern sowie maximal 40% des investierten Kapitals in bestimmte Gewerbeimmobilien (Prospekt Seite 117f)
• 20% des Portfolios soll dynamisch gehandelt werden
• Initialkosten mit 9,57% zzgl. 5% Agio etwas günstiger (aber auch zu Lasten des Vertrie­bes)
• Laufende Kosten in der Prognose mit 2,6% des NAV etwas höher. Auch hier eine jährli­che Mindestvergütung der KVG von 300.000.- EUR (bis Ende 2023)
• Gesamtmittelrückfluss im mid-case mit 160,4% etwas dynamischer prognostiziert

Weitere Infos im Detail:

Im Zusammenhang mit dem Erwerb kann die KVG (wie üblich) eine Transaktionsgebühr erhe­ben. Diese beträgt beim DFI Wohnen 1 bis zu 3,5% des Kaufpreises/Verkehrswertes bzw. bis zu 3,00% des Verkaufspreises/Verkehrswertes. Zusätzlich zur Transaktionsgebühr kann eine Maklergebühr i.H.v. im Schnitt bis zu 4,17% (inkl. USt) des Kaufpreises fällig werden, sollte die­ser mit dem Ankauf im Rahmen eines Share- oder Asset-Deals beauftragt werden. Ähnliche Transaktionskosten finden sich bspw. auch beim  aktuellen PI Pro·Investor 5 – dieser entwickelt jedoch das einmal eingekaufte Portfolio und verkauft es insgesamt am Ende.

Beim DFI Wohnen 1 ist geplant, etwa 20% des investierten Kapitals „dynamisch“ zu han­deln, also kurzfristig zu kaufen und wieder zu verkaufen. Der Gewinn des „dynamischen Han­dels“ nach (Transaktions)Kosten des Verkaufs muss also die zusätzliche Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, Transaktionskosten und ggf. Maklergebühren der Reinvestition nicht nur „verdienen“, sondern auch über die Rendite des Haltens übersteigen, um für die Anle­ger lohnend zu sein. Ob dies gelingt, hängt nicht zuletzt von einem weiteren Anstieg der Immo­bilienpreise, sondern insbesondere auch vom Netzwerk des Initiators ab, der solche Immobilien identifizieren und realisieren muss (z.B. aus Verkäufer-Notsituationen, Erbstreitigkeiten, schlechter Verwaltung u.a.).

Die prospektseitig dargestellte Beschreibung zum Immobilienmarkt in Deutschland ist kurz aus­gefallen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft geht davon aus, dass das Angebot an Wohnraum auch weiterhin den Bedarf nicht deckt und entsprechende Nachfrage vorhanden sein dürfte. Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland als Folge eines niedrigen Zinsniveaus inzwischen in den Ballungsgebieten und weiteren Städten in einer Höher- bis Hochpreisphase befindet. Dies setzt erhöhte Anforderungen an das Management bei der Identifizierung geeigneter Objekte voraus. Des Weiteren verstärken spekulative Transaktio­nen die Preisentwicklung insbesondere in den Metropolregionen. Ein zukünftig nachgebendes Preisniveau kann insoweit das Risiko der Fondsgesellschaft erhöhen. Ein wesentlicher Faktor für den Gesamterfolg der Beteiligung ist ein ausreichend hohes Angebotsvolumen auf dem Immobilienmarkt, das eine Diversifizierung gemäß den Anlagerichtlinien zulässt und den Investitionskriterien entspricht.

Der AIF wurde als Blind-Pool konzipiert. Seit der Prospektveröffentlichung konnten die ers­ten Immobilien erworben werden, so dass dem aktuell platzierten Eigenkapital in Höhe von ca. 3 Mio EUR ein Immobilienportfolio in Höhe von etwa 21 Mio. EUR gegenüber­steht. Der Übergang von Nutzen und Lasten ist auf Zeitpunkte im Herbst 2021 gelegt, so dass die Platzierung den Investitionsvorlauf aufholen kann. Die aktuell beitretenden Anleger können daher direkt 100% zzgl. Agio einzahlen und sind ab dem 3ten Monat nach Beitritt und Einzah­lung ausschüttungsberechtigt.

Bei dem Portfolio Remscheid handelt es sich um vier Wohnhäuser (Baujahre 1958-1978) mit 163 Wohnungen und 63 Garagen. Der Einkaufsfaktor beträgt inkl. Erhaltungsaufwand ca. 19fach, was eine Mietrendite auf Immobilienebene von ca. 5,28% bedeutet. Der Vermietungs­stand beträgt 100%, der Ø m²-Preis beträgt 1.346 EUR*.

Des Weiteren wurden jüngst zwei Immobilien in Berlin erworben, eine in Spandau zu einem Øm²-Preis von 2.233.- EUR* und eine in Wedding zu Ø 3.073 EUR* pro m². Alle Immobilien sind zu 100% vermietet.

Der Blick auf die Einkaufsfaktoren bzw. die Mietrendite der Berliner Objekte ist mit 29,93fach in Wedding, was eine aktuelle Mietrendite auf Immobilienebene von 3,34% bedeutet, zu hinterfra­gen. Die Ø-IST-Kaltmiete beträgt 8,24 EUR/m², die ortsübliche Kaltmiete jedoch bei 11-12 EUR/ m², also 30% höher. Hier liegt die Chance auf Entwicklung des Faktors durch moderate Mietan­hebung und Neuvermietung bei Mieterauszug. In Berlin ist die Fluktuationsrate aktuell wesent­lich höher als z. B. in München, so dass laufende Mietsteigerungen realistisch erscheinen.

In Spandau handelt es sich um ein noch bis zum 31.12.2028 mietpreisgebundenes Objekt mit eine Ø IST-Kaltmiete von 7,41 EUR/m² mit einem Einkaufsfaktor von 25,11fach bzw. einer an­fänglichen Mietrendite von 3,98%. Das erlaubte Mietsteigerungspotential liegt bei max. 12,78 Cent/m² und Jahr. Hier liegt die Chance im Verkauf. Denn zum geplanten Verkaufszeitpunkt entfällt gerade die Mietpreisbindung.

(*Je inkl. Erhaltungsaufwand, jedoch vor Grunderwerbsteuer, Notar-/Gerichtskosten sowie Transaktions- und Maklergebühren)

Vertrieblich begleitet wird der AIF von der DFI Vertriebs GmbH, aus deren „Vorteile für den Kun­den“ ich nachfolgend zitiere:

„Der DFI Wohnen 1 zeichnet sich durch einen guten Start aus. Lukrative Immobilien einzukau­fen ist eine der besonderen Stärken des DFI Teams. Hierdurch wird der Grundstein für den Er­folg und den gewinnbringenden Verkauf des Fonds für Ihre Kunden gelegt. Die günstigen Zin­sen sorgen für weitere Sicherheit und Rentabilität. Die DFI möchte in den kommenden Jahren weitere kundenorientierte Fonds auflegen. Der DFI Wohnen 1 wird Flaggschiff, Vorzeigefonds und Blaupause für die Zukunft. In ihn fließt die gesamte Power des mittelständischen Unterneh­mens DFI Deutsche Fonds Immobilien Holding AG, Berlin. Ihre Kunden werden mit dem Ergeb­nis des DFI Wohnen 1 sehr zufrieden sein.“