DFH 95 Bürogebäude "Das Auge", Darmstadt - Allgemeine Informationen
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DFH 95 Bürogebäude "Das Auge", Darmstadt
Status: platziert Mindestanlage: Die Mindestzeichn... Emissionshaus: DFH
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

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Stammdaten
Beteiligung DFH 95 Bürogebäude Das Auge, Darmstadt
Emittent DFH
Kategorie Inland
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status platziert
Verfügbar seit 05.03.2010
Substanzquote 90,74%
Fremdkapitalquote 43,71%
Einkunftsart Die Anleger erzielen im Rahmen ihrer Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft Einkünfte aus

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten

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Informationen zur Beteiligung
 
DFH: Immobilienfonds Bürogebäude "Das Auge", Darmstadt (Beteiligungsangebot 95) - Klassisches Immobilien-Investment in Deutschland

Darmstadt
gehört laut Prognose Zukunftsatlas Branchen 2009 zu den wachstumsträchtigen Top-Regionen in Deutschland. Die im südlichen Teil Hessens gelegene Stadt hat sich als eigenständiges wirtschaftliches Zentrum im Rhein-Main-Gebiet etabliert und bietet durch die zentrale Lage in Europa und die gute Infrastruktur eine schnelle Verbindung per Auto, Bahn oder Flugzeug zu den wichtigsten europäischen Märkten. Mit ihren rund 142.000 Einwohnern zählt Darmstadt auch zu den Demografie-Gewinnern. Der aktuelle Demografiebericht geht von einer Einwohnerzahl von bis zu 149.000 im Jahr 2025 aus.

Ihre Bedeutung als Wissenschaftsstadt verdankt Darmstadt der Technischen Universität sowie weiteren Hochschulen und über 30 international tätigen Forschungseinrichtungen und Instituten, darunter u.a. die Europäische Organisation für die Nutzung meteorologischer Satelliten (EUMETSAT). Von der Zentrale in Darmstadt aus steuert EUMETSAT Europas Wettersatelliten und koordiniert die Entwicklung zukünftiger Satellitengenerationen.

Darüber hinaus belegte Darmstadt beim Feri Immobilienmarkt Rating vom Dezember 2009 Platz 8. Das Rating bewertet den Standort von Büroimmobilien und wird als Entscheidungshilfe bei Investitionen im Immobilienmarkt eingesetzt. Derzeit liegen die Bürospitzenmieten in Darmstadt bei 13 Euro pro Quadratmeter pro Monat, der Büroflächenbestand beträgt rund 1,1 Millionen Quadratmeter und der Leerstand liegt bei rund 5 % des Flächenbestands.

Das Beteiligungsangebot 95 DFH Immobilienfonds Bürogebäude "Das Auge", Darmstadt bietet Anlegern die Möglichkeit, sich an einem Büroobjekt nebst Tiefgarage und einem Parkhaus zu beteiligen. Das Büroobjekt und das Parkhaus befinden sich im Technologie Zentrum (TZ) Rhein Main. Auf dem knapp 20 Hektar großen ehemaligen "Fernmeldetechnischen Zentralamt der Bundespost (FTZ)" Areal soll bis 2012 ein moderner Büropark mit Parkhäusern und einem umfangreichem Dienstleistungsangebot für etwa 8.000 Menschen entstehen. Das Grundstück ist sehr gut an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie an das Straßenverkehrsnetz angebunden Wenige Gehminuten von der Fondsimmobilie befindet sich der Darmstädter Hauptbahnhof. Zudem besteht mit einer Schnellbuslinie eine direkte Verbindung zum Frankfurter Flughafen. Über eine vierspurig ausgebaute Hauptverbindungsstraße besteht eine direkte Verbindung mit den Autobahnen A5 und A67.
 
Das siebengeschossige Bürogebäude "Das Auge" nebst Tiefgarage – der Name ist angelehnt an die Gebäudeform – und das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurden im Jahr 2008 fertig gestellt und besitzen die Qualität eines Neubaus. Die Haustechnik befindet sich auf dem derzeitigen Stand der Technik. Auf der südwestlichen Seite des Bürogebäudes gibt es bis zu einer Höhe von drei Geschossen einen offenen Zugang zum Atrium. Ab dem dritten Obergeschoss schließt sich die Fassade über den gesamten Grundriss Im ersten Untergeschoss befinden sich eine Tiefgarage mit 154 Stellplätzen und Lagerflächen. Das Gebäude verfügt über eine Bürofläche von rund 15.800 Quadratmetern. Die einzelnen Büroflächen können sowohl von dem zentral angeordneten Eingangsbereich als auch über separate Treppenhäuser erreicht werden und können bei Bedarf in autark versorgte Mieteinheiten mit jeweils maximal 600 Quadratmeter unterteilt werden.

Das Bürogebäude nebst Tiefgarage ist zu annähernd 90 % an die GMG Generalmietgesellschaft mbH der Deutschen Telekom AG vermietet und wird von deren Tochtergesellschaft T-Systems genutzt. T-Systems betreibt Informations- und Kommunikationstechnik für multinationale Konzerne und öffentliche Institutionen. Mit Niederlassungen in über 20 Ländern betreut T-Systems Unternehmen aus allen Branchen. Im Geschäftsjahr 2008 erzielten rund 46.000 Mitarbeiter einen Umsatz von rund 9,3 Milliarden Euro. Im Parkhaus hat die GMG Generalmietgesellschaft mbH von den 1.024 Stellplätzen 1.006 (rund 98 %) angemietet. Weitere Mieter des Bürogebäudes sind die ask – Innovative Visualisierungslösungen GmbH und die Gegenbauer Facility Management GmbH. Für die nicht vermieteten Flächen hat sich die Hochtief Projektentwicklung GmbH als Verkäuferin verpflichtet, eine Erstvermietungsgarantie mit einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 1. Januar 2015 in Höhe der monatlich vereinbarten Kalkulationsmietansätze zuzüglich der auf die Garantieflächen entfallenden monatlichen Nebenkosten zu geben.

Die GMG Generalmietgesellschaft mbH ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG. Zwischen der GMG Generalmietgesellschaft mbH und der Deutschen Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, auf dessen Basis die Deutsche Telekom AG zum Ausgleich von Verlusten auf Ebene der GMG Generalmietgesellschaft mbH verpflichtet ist.

Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 für die Büroimmobilie nebst Tiefgarage und das Parkhaus beträgt 2.837.819 pro Jahr. Die Mietverträge für das Bürogebäude und Parkhaus begannen am 15. September 2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis 14. September 2023 plus 3 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrags. Die Miete für das Bürogebäude nebst Tiefgarage und das Parkhaus werden bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes um mehr als 10 % gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses (September 2008) bzw. gegenüber dem Stand der letzten Mietanpassung zu 100 % an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst.

Die Fondsgesellschaft investiert insgesamt 58,8 Millionen Euro, davon 32,2 Millionen Euro Eigenkapital. Ab 10.000 Euro zuzüglich 5 % Agio können sich Anleger beteiligen. Sie erhalten prognosegemäß laufende Ausschüttungen von anfangs jährlich 6 %, die während der geplanten Fondslaufzeit von knapp 18 Jahren bis auf 6,5 % ansteigen sollen. Über die gesamte Laufzeit sind Rückflüsse in Höhe von 238,2 Prozent (inklusive Verkaufserlös) geplant.

Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) initiiert, platziert und verwaltet seit 1993 geschlossene Fonds. Zu den angebotenen Investitionsobjekten gehören Immobilien, Flugzeuge, Schiffe und Filmproduktionen. Scope Analysis verlieh der DFH den "Scope Investment Award" in der Kategorie "Bestes Emissionshaus im Segment geschlossene Immobilienfonds Deutschlands". Das Jury-Fazit lautete: "Die DFH hat durch die außerordentliche Solidität ihrer Investmentangebote eindeutig überzeugt. Die in allen Belangen sicherheitsorientierte Ausrichtung der Fonds wird durch ein erfahrenes Management ergänzt." Die von der DFH aufgelegten Fonds konnten ihre prognostizierten Auszahlungen weitgehend erreichen oder lagen sogar über den Prognosewerten.
  • Prominenter Standort in wachstumsträchtiger Top-Region
  • Herausragende Immobilienqualität
  • Hohe Mieterbonität
  • Mietvertrag mit Inflationsschutz
  • Prognostizierte Auszahlungen in Höhe von 6 % pro Jahr ansteigend auf 6,5 %
Kapitalverwaltungsgesellschaft
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Kurzbeschreibung

Anleger können sich unmittelbar samt Eintragung in das Handelsregister oder mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten an der DFH Beteiligungsgesellschaft Auge mbH & Co. Nr. 95 KG beteiligen.

Die Beteiligungsgesellschaft erwirbt die Mehrheit der Anteile (94,6%) an der DFH Objektgesellschaft Auge mbH & Co. Nr. 95 KG. Die Objektgesellschaft ist Eigentümerin der beiden Fondsimmobilien in der Heinrich-Hertz-Straße 1 (Bürogebäude nebst Tiefgarage) und in der Ida-Rhodes-Straße 5 (Parkhaus), beide in Darmstadt. Die verbleibenden 5,4% behält der Verkäufer und Gesellschafter HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH.

Die Büroimmobilie nebst Tiefgarage ist langfristig (bis September 2023) zu rund 89% an die GMG Generalmietgesellschaft mbH vermietet. Weitere Mieter der Flächen sind die ask - Innovative Visualisierungslösungen GmbH und die Gegenbauer Facility Management GmbH. Für die Restmietflächen (Garantieflächen) hat sich der Verkäufer verpflichtet eine Erstvermietungsgarantie mit einer Laufzeit von fünf Jahren (ab 01.01.2010) zu geben.

Prognostiziert ist eine Laufzeit von 17 Jahren. Die Beteiligung kann erstmals zum 31.12.2027 gekündigt werden.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Die Mindestbeteiligungssumme der Anleger beträgt EUR 10.000. Die Anleger sind verpflichtet, innerhalb von zehn Bankarbeitstagen nach Mitteilung über die Annahme der Beitrittserklärung durch die Beteiligungsgesellschaft, die gezeichnete Beteiligungssumme (Pflichteinlage) zuzüglich 5% Agio nach Maßgabe der Regelungen in der Beitrittserklärung zu erbringen. Die prognostizierten Auszahlungen betragen ab dem Jahr 2010 6,00% p.a. (zeitanteilig ab 01.07.2010) und steigen bis zum Jahr 2027 auf 6,50% p.a. jeweils bezogen auf das gezeichnete Kommanditkapital (Pflichteinlage). Die Auszahlungen erfolgen - soweit es die Liquiditätslage der Gesellschaft zulässt - jeweils bis zum 30.06. des Folgejahres. Die prognostizierte Gesamtausschüttung im Jahr 2027 beträgt 238,15% bei einem Veräußerungsfaktor von 16.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Anleger erzielen im Rahmen ihrer Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) sowie ggf. sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Soweit anfänglich geringfügige, negative steuerliche Ergebnisse für den Anleger entstehen, können diese im Rahmen der persönlichen Einkommensteuerveranlagung grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften des Anlegers ausgeglichen werden. Dies gilt nicht, soweit ein Verlustausgleich durch die Vorschriften der §§ 10d, 15a oder 15b EStG beschränkt ist. Basierend auf der vorliegenden Prognoserechnung kommt es zu keiner Beschränkung des Verlustausgleiches. Der Anbieter, die Deutsche Fonds Holding AG, übernimmt keine Steuerzahlungen für die Beteiligungsgesellschaft oder für den Anleger. Fondsschließungsgarantie: Von der Deutschen Fonds Holding AG in Höhe von maximal TEUR 32.200.
Bemerkung zur Ergebnisprognose
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Immobilien
Das siebengeschossige Bürogebäude nebst Tiefgarage "Das Auge" - der Name ist angelehnt an die Gebäudeform, die einem menschlichen Auge nachempfunden ist - und das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurden im Jahr 2008 fertiggestellt. Auf der südwestlichen Seite des Gebäudes gibt es bis zu einer Höhe von drei Geschossen einen offenen Zugang zum Atrium. Ab dem dritten Obergeschoss schließt sich die Fassade über den gesamten Grundriss. Die unterschiedlichen Gebäudetiefen ermöglichen eine flexible Raumgestaltung. Im ersten Untergeschoss befindet sich eine Tiefgarage mit 154 Stellplätzen und Lagerflächen. Zusätzlich gibt es noch sechs Außenstellplätze. Das zweite Untergeschoss ist nur teilweise unterkellert und beinhaltet Technik- und Lagerräume. Die Büros sind mit modernster Medientechnik und Teppichboden ausgestattet. Die vorhandenen Büroflächen können bei Bedarf in autark versorgte Mieteinheiten mit jeweils maximal 600 m² unterteilt werden. Das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurde ebenfalls im Jahr 2008 in Betrieb genommen. Das Parkhaus wurde in der D?Humy- oder Split-Level-System- Bauweise erstellt. Bei diesem System sind die Parkebenen - anders als bei Parkbauten mit durchlaufendem Deck - jeweils um eine halbe Geschosshöhe gegeneinander versetzt, sodass die Parkfläche bei guter Zugänglichkeit über Halbrampen maximal ausgenutzt wird. Aufgrund der Nähe des Parkhauses zum Wohngebiet werden besonders hohe Anforderungen an die Fassade des Parkhauses gestellt. Die Außenfassade aus stehenden Reglittgläsern auf einer verzinkten Stahlunterkonstruktion wurde daher in den schallschutzkritischen Bereichen zwei Meter vom Gebäude abgerückt. Auf der Nord- und Ostseite geht - den abnehmenden Schallschutzanforderungen entsprechend - die Reglittfassade in eine begrünte Metallgitterfassade über. Das Bürogebäude wurde im Jahre 2008 fertiggestellt. Dementsprechend hat es Neubauqualität. Die Haustechnik befindetsich, ebenso wie die Kühlung über eine Betonkernaktivierung, auf dem derzeitigenStand der Technik. Das Parkhaus in der Ida- Rhodes-Straße ist ebenfalls aus dem Jahr 2008 und besitzt die Qualität eines Neubaus. Das Standort der Immobilien ist sehr gut an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie an das Straßenverkehrsnetz angebunden. Wenige Gehminuten von den Fondsimmobilien befindet sich der Darmstädter Hauptbahnhof. Von hier aus besteht Anschluss an das nationale und internationale ICE- und Intercity-Netz, an das S-Bahn-Netz und an das weitere Nahverkehrsnetz, welche die Stadt mit den Nachbarstädten und dem Umland verbindet. In unmittelbarer Nähe befindet sich eine Haltestelle für die Straßenbahn. Von hier aus können mit zwei Linien in kürzester Zeit (drei Stationen) der Luisenplatz und damit die Fußgängerzone erreicht werden. Vom TZ besteht mit der Schnellbuslinie HEAG-Airliner eine direkte Busverbindung zum Frankfurter Flughafen. Das Bürogebäude und das Parkhaus grenzen nördlich direkt an die Rheinstraße. Diese vierspurig ausgebaute Hauptverbindungsstraße verbindet die Innenstadt mit den Autobahnen A5 und A67 (Darmstädter Kreuz).
Vermietung
Das Bürogebäude ist zu 89% an die GMG Generalmietgesellschaft mbH der Deutschen Telekom AG Vermietet. Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 für die Büroimmobilie nebst Tiefgarage und das Parkhaus beträgt EUR 2.837.819 p.a. Die Mietverträge für das Bürogebäude und das Parkhaus begannen am 15.09.2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis 14.09.2023 plus 3 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Die GMG Generalmietgesellschaft mbH, Bonn, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG. Zwischen der GMG Generalmietgesellschaft mbH und der Deutschen Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, auf dessen Basis die Deutsche Telekom AG auch zum Ausgleich von Verlusten auf Ebene der GMG Generalmietgesellschaft mbH verpflichtet ist. In dem Fall, dass der Ergebnisabführungsvertrag , beispielsweise aufgrund Beendigung keine Verlustübernahmepflicht mehr begründet, tritt die Deutsche Telekom AG automatisch neben der GMG Generalmietgesellschaft mbH in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger ein. Weiterer Hauptmieter ist die ask - Innovative Visualisierungslösungen GmbH. Mietvertrag vom 30.06.2009 beläuft sich für das Bürogebäude über 527,83 m² Büroflächen, 78,36 m² Archiv- oder Lagerflächen und 10 Tiefgaragenstellplätze. Der Mietvertrag begann am 01.10.2009 und hat eine Laufzeit bis zum 30.09.2019 plus 2 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Es wurde eine Staffelmiete vereinbart. Die Miete erhöht sich erstmals zum 01.01.2014 um 10% und danach alle zwei Jahre jeweils zum 01.01. eines Jahres um jeweils 5%. Dritter Hauptmieter ist die Gegenbauer Facility Management GmbH. Der Mietvertrag vom 05.09.2008 für das Bürogebäude beläuft sich auf 21,80 m² Hausmeisterräume und 11,50 m² Archiv- oder Lagerflächen. Der Mietvertrag vom 05.09.2008 für das Parkhaus beläuft sich auf 15,50 m² Hausmeisterraum und Lagerraum. Die Mietverträge für das Bürogebäude und das Parkhaus begannen am 15.09.2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis zum 14.09.2011, wobei beide Parteien das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von einem Monat , bei Kündigung des zwischen den beiden Parteien bestehenden Gebäudemanagementvertrages kündigen können (Sonderkündigungsrecht).
Finanzierung
Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen beträgt TEUR 58.810 inklusive Agio. Das einzuwerbendes Eigenkapital beträgt TEUR 32.190 zuzüglich 5 % Agio sowie Eigenkapital des geschäftsführenden Kommanditisten und des Treuhandkommanditisten. Das anfängliche Fremdkapital beträgt TEUR 25.000
Beteiligungsobjekt
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Herausragende Merkmale
Kein Pflichtfeld
Betrag Prognose
0.00
Warnhinweis länger als 6 Monate im Vertrieb
Dieser Hinweis erfolgt aufgrund von gesetzlicher Vorgaben.


Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.