CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf - Allgemeine Informationen
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CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf
Status: platziert Mindestanlage: EUR 10.000 Emissionshaus: CFB
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

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Stammdaten
Beteiligung CFB 173 E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf
Emittent CFB
Kategorie Inland
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status platziert
Verfügbar seit 20.05.2009
Substanzquote 91,4%
Fremdkapitalquote 63,69%
Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten

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Zeichnungsunterlagen

Informationen zur Beteiligung
Wie Sie  wissen, haben im Rahmen der Investition in geschlossene Fonds Beteiligungsangebote mit einer Vielzahl von Sicherheitselementen derzeit sehr gute Karten. Damit rücken auch zunehmend wieder Immobilien in den Fokus der Anleger, stellen diese doch langfristig eine der sichersten Formen der Vermögensanlage dar und bieten neben einer soliden Wertentwicklung vor allem auch Inflationsschutz. Neben dem günstigen Standort spielen bei einem geschlossenen Immobilienfonds ein bonitätsstarker Mieter und die Langfristigkeit des entsprechenden Mietvertrages tragende Rollen. Ein bemerkenswertes Gesamtpaket hat in diesem Zusammenhang das Emissionshaus der Commerzbank-Gruppe, die CFB, geschnürt.

Schon die Anbieterin schafft Vertrauen: Mit über 25 Jahren Erfahrung und über 170 realisierten geschlossenen Fonds und einem Investitionsvolumen von rund 12,4 Milliarden Euro zählt die CFB mittlerweile zu den führenden Initiatoren in der Bundesrepublik Deutschland. Mehr als 71.000 Kunden, 155.000 Beteiligungen und ein Eigenkapitalvolumen in Höhe von rund fünf Milliarden Euro zum 31. Dezember 2008 sprechen eine deutliche Sprache. Dazu kommt die aktive Zweitmarktpflege. Anteile können über die Handelsplattform der CFB-Fonds Transfair GmbH zum Verkauf angeboten werden. Im Jahr 2008 hat CFB auf dem Zweitmarkt insgesamt Fondsanteile im Nominalwert von über 34 Millionen Euro umgesetzt.

Sicherheitsfaktor 1 - der Standort

Düsseldorf, mit rund 587.000 Einwohnern Landeshauptstadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, gehört heute zu den führenden Handels-, Dienstleistungs- und Telekommunikationszentren in ganz Europa. Dabei profitiert die Stadt unter anderem von der zentralen wirtschaftsgeographischen Lage und der sehr hohen Lebensqualität. Circa 5.000 internationale Unternehmen haben in der Region ausländische Niederlassungen. Im von der Feri EuroRating Services AG (Bad Homburg) erstellten gesamteuropäischen Ranking für Bürostandorte belegt Düsseldorf mit dem viertbesten deutschen Ergebnis Rang 20. Im deutschen Städteranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) in Kooperation mit der Wirtschaftswoche liegt die Stadt auf dem fünften Platz. Im Jahr 2008 ist der Büroflächenumsatz von der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise relativ unberührt geblieben. Mit rund 370.000 Quadratmetern ist der zweithöchste Vermietungsumsatz der letzten Jahre erreicht und der Zehnjahresdurchschnitt sogar um fast 25 Prozent überboten worden. Zwar ist es möglich, dass sich in diesem Jahr Auswirkungen der Krise zeigen, aber führende Immobiliendienstleister räumen dem Standort aufgrund seiner Robustheit mittel- bis langfristig gute bis sehr gute Entwicklungsperspektiven ein. Die Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH geht zum Beispiel davon aus, dass die außerhalb des Stadtkerns gelegenen Teilmärkte davon profitieren werden, dass größere, moderne und zusammenhängende Flächen in den Innenstadtlagen seltener - und deshalb auch teurer - werden.

An einem solchen Mikrostandort befindet sich auch das Investitionsobjekt des aktuellen CFB-Fonds. Das "Quartier (n)" liegt in unmittelbarer Nähe des internationalen Düsseldorfer Flughafens, der mit rund 18 Millionen Passagieren hinter Frankfurt am Main und München in Deutschland Platz drei belegt. Der Flughafen Bahnhof ist von hier aus in rund fünf Gehminuten zu erreichen. Dazu kommen die Anschlussstellen an die Autobahnen A44 und A52 sowie das zentrale Autobahnkreuz Breitscheid mit Anbindung an die A3, die ebenfalls nur zehn bis fünfzehn Fahrminuten entfernt sind. Selbst an den in der Innenstadt gelegenen Hauptbahnhof gelangt der Reisende mit öffentlichen Verkehrsmitteln in nur fünf Minuten (Auto: circa 15 Minuten). 

Die Immobilie selbst zeichnet sich neben der verkehrsgünstigen Lage durch ihre hochwertige Gebäude- und Ausstattungsqualität, die hohe Flexibilität der Büroflächen und eine markante und auffällige Bauweise aus.

Sicherheitsfaktor 2 - Langfristiger Mietvertrag und ein bonitätsstarker Mieter

Die Flächen der Beteiligungsimmobilie sind zu hundert Prozent für einen Zeitraum von zehn Jahren fest an die E-Plus Mobilfunk GmbH & Co KG vermietet. Es besteht zweimal eine Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren. Das Unternehmen ist mit einem Kundenstamm von 17,8 Millionen Menschen der drittgrößte Mobilfunkanbieter in der Bundesrepublik. 2008 konnte ein Umsatz von 3,2 Milliarden Euro erzielt werden, was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 8,6 Prozent entspricht. Auch im ersten Quartal 2009 konnten Steigerungen im Hinblick auf Umsatz und Kunden erreicht werden. Das Investitionsobjekt wird zur neuen Unternehmenszentrale von E-Plus, 1.200 Mitarbeiter sollen hier eine neue berufliche Heimat finden, insgesamt beschäftigt der Mobilfunkanbieter rund 2.500 Vollzeitmitarbeiter.

Sicherheitsfaktor 3 - Wertsicherungsklausel und Kostensicherheit

Es existiert eine Staffelmietvereinbarung für die oberirdischen Mietflächen bis zum Ende des fünften Mietjahres, danach erfolgen Mietanpassungen zu 100 Prozent bei einer inflationsbedingten Indexveränderung von jeweils mehr als fünf Prozent. Der Mieter übernimmt außerdem weitgehend die Objektnebenkosten und das Facility Management. Darüber hinaus hat E-Plus die Instandhaltungskosten der Immobilien zu tragen - mit Ausnahme von Dach und Fach sowie der Kosten für etwaige Großreparaturen beziehungsweise Erneuerungen -, was sich zusätzlich risikominimerend auswirkt. 

Im Überblick: Die wirtschaftlichen Eckdaten des Fonds 

An dem Angebot können sich Anleger ab einer Zeichnungssumme von 10.000 Euro beteiligen. Die Einzahlung ist zu hundert Prozent (zuzüglich fünf Prozent Agio) zum ersten des Monats, der auf die Zeichnung erfolgt, fällig. Der früheste Zeitpunkt ist der 1. Dezember 2009. An Ausschüttungen sind für die Jahre 2010 bis 2019 sechs Prozent, im Zeitraum von 2020 bis 2022 6,25 Prozent und schließlich von 2023 bis 2024 6,5 Prozent vorgesehen. In den Jahren 2010 und 2024 erfolgen diese jeweils pro rata temporis. Geplant ist eine halbjährliche Auszahlung im Juli des laufenden Jahres und im Januar des folgenden Jahres - jeweils für das vorangegangene Kalenderhalbjahr. Aufgrund der steuerlichen Fondskonzeption sind die ab dem 1. Januar 2010 erfolgenden Ausschüttungen an die Anleger voraussichtlich bis Ende 2014 annähernd steuerfrei. Der Veräußerungserlös beträgt bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie bis zum 30. Mai 2024 rund 112 Prozent und ist steuerfrei. Die Gesamtausschüttungen belaufen sich damit plangemäß auf 203,75 Prozent.
Kurzbeschreibung

Die Vermögensanlage ist die Beteiligung an einem Geschlossenen Immobilienfonds (nach Beitritt entweder unmittelbar oder mittelbar über einen Treuhandkommanditisten) in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft, der die kurz vor Fertigstellung befindliche Immobilie "E-Plus Unternehmenszentrale" mit der Adresse E-Plus-Straße (vormals: Wanheimer Straße 64) in 40472 Düsseldorf zu 94,8% aufschiebend bedingt mittelbar erworben hat (Konzept der "doppelstöckigen Personengesellschaft").

Die Kündigung einer Beteiligung, die weniger als 5% des Gesellschaftskapitals der Fondsgesellschaft ausmacht, ist grundsätzlich erstmals zum 31.12.2024 möglich.

Marktsituation
Die Stadt Düsseldorf liegt sehr verkehrsgünstig in der Mitte der dynamischen Wirtschaftsregion Rhein-Ruhr, der bevölkerungsreichsten Metropolregion in Deutschland, die mit mehr als 10 Mio. Einwohnern zu den "Top 5" in Europa zählt. Düsseldorf - gleichzeitig Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten Bundeslandes Nordrhein-Westfalen - zählt mit etwa 587.000 Einwohnern (Stand: Dezember 2008) zu den zehn größten Städten in Deutschland und liegt in dem von Feri EuroRating Services AG, Bad Homburg (Feri EuroRating), erstellten gesamteuropäischen Ranking für Bürostandorte mit dem viertbesten deutschen Ergebnis auf Platz 20 (Stand: I. Quartal 2009) bzw. auf Platz 5 im deutschen Städteranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) in Kooperation mit der Wirtschaftswoche (Stand: September 2008). Die hohe Attraktivität des zentraleuropäischen Wirtschaftsstandortes auch für internationale Unternehmen verdeutlichen alleine die rd. 5.000 in der Region vertretenen ausländischen Niederlassungen. Trotz der internationalen Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise ist der Düsseldorfer Büroflächenumsatz in 2008 noch nicht nennenswert beeinträchtigt worden. Zwar konnten die Umsatzzahlen aus dem Jahr 2007 - welches von ungewöhnlich vielen Großabschlüssen geprägt war und in vielerlei Hinsicht als Rekordjahr anzusehen ist - nicht erreicht werden, dennoch wurde mit rd. 370.000 m² der zweithöchste Vermietungsumsatz der letzten Jahre erzielt und der 10-Jahres-Durchschnitt um fast 25% übertroffen. Für die vergleichsweise hohe Robustheit des Düsseldorfer Büromarktes spricht zudem die Tatsache, dass etwa ein Viertel des Jahresflächenumsatzes auf das bereits krisenbelastete IV. Quartal entfiel. Das I. Quartal 2009 schloss mit rd. 51.000 m² hingegen deutlich schlechter ab als das entsprechende Vorjahresquartal (rd. 96.000 m²). Auch wenn die wirtschaftlichen Verwerfungen letztlich in 2009 und auch darüber hinaus negative Auswirkungen auf den Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt (u.a. in Form rückläufiger Mieten und steigender Leerstandsraten insbesondere in veralteten, nicht marktgängigen Flächen) haben dürften, werden dem Bürostandort Düsseldorf von führenden Im mobiliendienstleistern mittel- bis langfristig gute bis sehr gute Entwicklungsperspektiven eingeräumt. Die Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH geht z.B. davon aus, dass die außerhalb des Stadtkerns gelegenen Teilmärkte - wozu auch der Mikrostandort "Quartier (n)" zählt - davon profitieren werden, dass größere, moderne und zu sammenhängende Flächen in Innenstadt lagen seltener werden.
Herausragende Merkmale
- Reale Werte: die Immobilie als Klassiker unter den Sachwerten - Hohe Planungssicherheit durch 10-jährige Festmietzeit - Weitgehender Inflationsschutz durch Wertsicherungsklausel - Einfaches Handling durch Fondsbeteiligung - Professionelles Mangagement - Kein eigener Arbeitsaufwand - Unkomplizierte steuerliche Abwicklung - Immobilienbeteiligung bereits ab EUR 10.000 damit breite Streuung des Vermögens möglich
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung: 100% (Nominaleinlage), zzgl. 5% Agio zum 01. des Monats, welcher der Zeichnung durch den Anleger folgt (frühestens zum 01.12.2009). Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000 oder ein höherer, durch 2.500 teilbarer Betrag. Auszahlung: Die Ausschüttungen erfolgen halbjährlich nachschüssig im Juli des laufenden Jahres und im Januar des Folgejahres, jeweils für das vorangegangene Kalenderhalbjahr (erstmalig im Juli 2010 für das 1. Kalenderhalbjahr 2010). Diese beinhalten konzeptionsbedingt auch Rückzahlungen des eingezahlten Eigenkapitals. Aufgrund der steuerlichen Fondskonzeption sind die ab dem 01.01.2010 erfolgenden Ausschüttungen an die Anleger voraussichtlich bis Ende 2014 an nähernd steuerfrei. Die durchschnitt liche Ausschüttung vor Steuern beträgt rd. 6,1% p.a. Die durchschnittliche Ausschüttung nach Steuern beträgt rd. 5,0% p.a. bei Anwendung des Spitzensteuersatzes von 42% und rd. 5,3% p.a. bei Anwendung eines konstanten Grenzsteuersatzes von 30% (jeweils zzgl. Solidaritätszuschlag bis 2019 und unter Berücksichtigung der Abgeltungsteuer auf die Zinseinnahmen). Der Veräußerungserlös für den Anleger beträgt bei einer angenommenen Veräußerung der Immobilie zum 30.05.2024 rd. 112% und ist steuerfrei.
Finanzierung
- Eigenkapital: EUR 33,665 Mio. (davon Fondsgesellschaft EUR 32,1 Mio. ) - Fremdkapital: EUR 56,6 Mio. (reine Eurofinanzierung) - Platzierungsgarantie für das zu platzierende Eigenkapital der Fondsgesellschaft in Höhe von TEUR 32.065 (Emissionsvolumen) von der CFB per 31.12.2010.
Immobilien
Die Beteiligungsimmobilie "E-Plus Unternehmenszentrale" besteht aus einem mäanderförmigen Bürogebäude und einem oberirdischen Parkhaus. Das Bürogebäude verfügt nach Fertigstellung über sieben Geschosse und ist teilweise unterkellert. Das angegliederte Parkhaus verfügt über insgesamt neun Park ebenen. Merkmale der Beteiligungsimmobilie: - Verkehrsgünstige Lage im nördlichen Stadtgebiet der Landeshauptstadt Düsseldorf, welche zu den "Top 5" Bürostandorten in Deutschland zählt bzw. im aktuellen gesamteuropäischen Feri EuroRating für Büro standorte derzeit auf Platz 20 liegt; - markante, auffällige Immobilie mit einer hochwertigen Glasfassade und einem architektonisch anspruchsvollen Gesamtkonzept; voraussichtliche Fertigstellung Ende Mai 2009; - Mietfläche (vor Aufmaß per Fertigstellung): ca. 29.898 m², davon ca. 29.425 m² oberirdische Büro- und Serviceflächen und ca. 473 m² unterirdische Lager flächen sowie ca. 670 Parkhaus- und 30 Außenstellplätze; - hochwertige Gebäude- und Ausstattungsqualität, z.B. in den Bereichen Kommunikations- und Medientechnik, Klima technik, Sicherheitseinrichtungen, Gebäudeleittechnik; - hohe Flexibilität der Büroflächen durch die bauliche Ausgestaltung, kleinteilige Vermietung ab ca. 400 m² möglich; - der anlegerrelevante Einkaufspreis der Beteiligungsimmobilie sowie eine gute Drittverwendungsfähigkeit werden durch ein Wertgutachten bestätigt.
Vermietung
Die Mietflächen und Stellplätze der Immobilie sind vollständig an die E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG, Düsseldorf (E-Plus), vermietet. E-Plus ist der drittgrößte Mobilfunkbetreiber in Deutschland mit einer bundesweiten Netzabdeckung von rd. 99% und einem Marktanteil von über 16%. Das Unternehmen beschäftigt derzeit ca. 2.500 Mitarbeiter (umgerechnet in Vollzeitkräfte) in Deutschland. Mit der langfristigen Anmietung der hochwertigen Immobilie erzielt E-Plus durch Zusammenlegung bisher verteilter Standorte hohe Synergieeffekte und deckt gleichzeitig seinen notwendigen Flächenbedarf. - Die Flächen der Beteiligungsimmobilie sind zu 100% an E-Plus vermietet; - langfristiger Mietvertrag über 10 Jahre (voraussichtlich bis zum 30.05.2019), verbunden mit Sonderkündigungsrechten für Teilflächen nach dem 5. und 8. Mietjahr (insgesamt max. 36%), für welche die Commerz Real AG eine Mietverpflichtung abgegeben hat; - hohe Identifikation des Mieters E-Plus mit dem Standort Düsseldorf Nord und der Beteiligungsimmobilie; - Wertsicherungsklausel: Staffelmietvereinbarung für die ober irdischen Mietflächen bis zum Ende des 5. Mietjahres, danach erfolgen Mietanpassungen zu 100% bei einer inflationsbedingten Indexveränderung von jeweils mehr als 5%; - hohe laufende Kostensicherheit durch weitgehende Übernahme der Objektnebenkosten und des Facility Managements (techn. Objektverwaltung) durch den Mieter; darüber hinaus trägt der Mieter die Instandhaltungskosten der Immobilie mit Ausnahme von Dach und Fach sowie der Kosten für etwaige Großreparaturen bzw. Erneuerungen.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Der Anleger erzielt der Beteiligung im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Einkünfte aus V + V), wenn die Beteiligung Ihrem Privatvermögen zuzuordnen ist. Die Besteuerung auf Anlegerebene erfolgt dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zzgl. Solidaritätszuschlag. Einkünfte aus Kapitalvermögen (hier: Zinseinnahmen der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft) sind ebenfalls anteilig den Anlegern zuzurechnen und unterliegen der Ertragsbesteuerung. Mit dem Unternehmenssteuerreformgesetz 2008 wurde für solche Kapitalerträge die sogenannte Abgeltungsteuer in Höhe von 25% (zzgl. Solidaritätszuschlag) eingeführt, welche direkt von der kontoführenden Bank einbehalten und an das zuständige Finanzamt abgeführt wird. Da die Fondsgesellschaft vermögensverwaltend tätig und nicht gem. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich geprägt ist, ist sie nicht gewerbesteuerpflichtig. Die Fondskonzeption sieht außerdem vor, dass die Immobilie zum Ende des Prognosezeitraums verkauft wird. In diesem Fall unterliegt ein Veräußerungsgewinn zwar grundsätzlich der Besteuerung gemäß § 23 EStG (sog. private Veräußerungsgeschäfte), ist jedoch nicht steuerbar, sofern der Anleger die Fondsbeteiligung länger als zehn Jahre gehalten hat.

Informationen zum Initiator: CFB
 
Commerz Real AG
 
"Die CFB steht für eine Vielzahl von Geschlossenen Fonds höchster Qualität und zählt zu den führenden Initiatoren in Deutschland. Sie ist innerhalb der Commerz Real-Gruppe die Spezialistin für Konzep­tion, Vertrieb und Verwaltung von Geschlossenen Fonds und hierfür Center of Competence im Commerzbank-Konzern. Die konsequente Vernetzung mit den weitreichenden Ressourcen und dem gebündel­ten Investitions-Know-how der Commerz Real-Gruppe schafft optimale Voraussetzungen für die Konzeption hochwertiger und marktorien­tierter Fondsangebote.
 
Die Produktpalette der CFB entwickelte sich von Leasingfonds über Infrastruktur-Betreiberkonzepte und Medien­fonds hin zu den heutigen Schwerpunkten Geschlossene Immobilien­fonds im In- und Ausland sowie Schiffsfonds. Ergänzt wird das aktuelle Angebot mit Fonds für Flugzeuge und Regenerative Energien, insbe­sondere Solarparks im In- und Ausland.

Unternehmenseckdaten:

• 178 realisierte Fonds seit 1983
• Eigenkapital 5,1 Milliarden Euro
• Investitionsvolumen rund 12,9 Milliarden Euro
• Rund 140.000 Beteiligungen mit 71.000 Anlegern
• Zweitmarkt Handelsplattform: Umsatz rund 31,0 Millionen Euro in 2010
• Scope Management Rating AA"
 
Quelle - Scope Analysis: Stand Februar 2011

Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.