Buss Immobilienfonds Holland 1 - Allgemeine Informationen
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Buss Immobilienfonds Holland 1
Status: platziert Mindestanlage: EUR 10.000 Emissionshaus: Buss Capital
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

Stammdaten
Beteiligung Buss Immobilienfonds Holland 1
Emittent Buss Capital
Kategorie Immobilien Niederlande
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status platziert
Verfügbar seit 09.02.2010
Substanzquote 88,24%
Fremdkapitalquote 45,53%
Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten

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Informationen zur Beteiligung

Der niederländische Büroimmobilienmarkt ist von hoher Transparenz und Liquidität geprägt. Im "Real Estate Transparency Index" des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle belegen die Niederlande im weltweiten Vergleich einen der vorderen Plätze. Den niederländischen Büroimmobilienmarkt kennzeichnet vor allem eine hohe Stabilität in der Mietpreisentwicklung. Während die europäischen Büroimmobilienmieten durchschnittlich um etwa 16 % zurückgingen, blieben sie beispielsweise in Amsterdam konstant. Für die nächsten Jahre prognostiziert Jones Lang LaSalle weiterhin stabile Mieten an den bevorzugten niederländischen Immobilienstandorten. Im europäischen Vergleich befinden sich die niederländischen Immobilienmärkte auf einem guten Durchschnittsplatz.

Für langfristige Kapitalanlagen in den niederländischen Immobilienmarkt befinden sich Investoren derzeit in einer günstigen Ausgangsposition. Nachlassende Nachfrage seitens potenzieller Investoren, größere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Fremdkapital zur Finanzierung und ein erhöhtes Risikobewusstsein führen zu geringeren Immobilienkaufpreisen. Aufgrund niedriger Ankaufspreise bei gleichzeitig stabilen Mieten erzielen Anleger derzeit eine stabile Rendite.

Der Immobilienfonds Holland 1  von Buss Capital investiert in eine Büroimmobilie in Zentrumslage am niederländischen Wirtschaftsstandort 's-Hertogenbosch. Die 137.000 Einwohner zählende Hauptstadt der Provinz Noord-Brabant, in der sich ein Fünftel aller Industrieunternehmen des Landes angesiedelt haben, bildet den Mittelpunkt im Länderdreieck Deutschland – Belgien – Niederlande. 's-Hertogenbosch verfügt über direkte Autobahnanbindung an die Hauptverkehrsadern des Landes und ist ein wichtiger Knotenpunkt sowohl im Personen- als auch im Güterbahnverkehr. Nach einer Studie des niederländischen Forschungsinstituts TNO verfügt die Stadt über das größte wirtschaftliche Wachstumspotenzial in den Niederlanden bis zum Jahr 2020.

Die Fondsimmobilie "Magis" ist ein im Jahr 2000 fertig gestelltes Bürogebäude und befindet sich im Palaiskwartier, einem modernen, von qualitativer Architektur geprägter Neubauviertel. Auf einem ehemaligen Industriegelände in direkter Anbindung an das Stadtzentrum entstand in den vergangenen Jahren ein attraktives Büro- und Wohnviertel. Auf einer Fläche von etwa 190.000 Quadratmetern entstehen Büroräume für Unternehmen und Investoren aus aller Welt.

Die Fondsimmobilie wurde bautechnisch unter hohen Qualitätsstandards errichtet. Das architektonisch gut durchdachte 6-geschossige Bürohaus mit repräsentativer Optik, das multifunktional konzipiert wurde und sich damit den Nutzungsanforderungen unterschiedlichster Mieter anpassen lässt, liegt in hervorragender Mikrolage – der Bahnhof und die Altstadt sind fußläufig erreichbar. Die Immobilie verfügt über eine vermietbare Bürofläche von 4.869 Quadratmetern, zusätzlich stehen 382 Quadratmeter als Archivfläche zur Verfügung. Die Parkmöglichkeit besteht aus insgesamt 66 Stellplätzen für PKW, davon 15 Außenstellplätze und 51 Tiefgaragenstellplätze.

Ein unabhängiger niederländischer Gutachter hat die Immobilie mit einem Marktwert von 12,99 Millionen Euro bewertet. Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von 12,81 Millionen Euro ist damit marktgerecht. Gemäß Gutachten befinden sich die einzelnen Gebäudeteile in einem guten Zustand. Die Miethöhe und sonstige Konditionen des Mietvertrages werden ebenfalls als marktgerecht bewertet.

Einziger Mieter des Bürogebäudes ist der staatliche Rijksgebouwendienst (RGD). Der RGD ist der größte Immobiliendienstleister in den Niederlanden und nimmt sämtliche Aufgaben wahr, die mit der Betreuung staatlicher oder staatlich genutzter Immobilien im Zusammenhang stehen. Der RGD betreut etwa 2.000 Gebäude mit insgesamt etwa 7 Millionen Quadratmetern Nutzfläche und einem Bilanzwert der Immobilien von etwa 4,7 Milliarden Euro. Der RGD mietet die Fondsimmobilie für die niederländische Einwanderungsbehörde an. Mietbeginn ist der 1. Mai 2010. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren sieht eine jährliche Anpassung der Miethöhe an den Konsumentenpreisindex vor. Eine mieterseitige Verlängerungsoption ist zweimal zu drei Jahren möglich. Als staatliche Organisation erbringt der Mieter keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze. Daher wurde eine Kompensation über 3 % pro Jahr der Jahresmiete für Umsatzsteuerzahlungen im Mietvertrag vereinbart.

Anbieterin der Vermögensanlage ist die Buss Capital GmbH & Co. KG, ein Emissionshaus für geschlossene Fonds mit den Schwerpunkten Schifffahrt, Logistik und Immobilien. Buss Capital gehört zur 1920 gegründeten Hamburger Buss-Gruppe und hat Standorte in Hamburg und Singapur. Im Rahmen eines Ratings bewertete Scope die Management-Qualität von Buss Capital als Emissionshaus und Managementgesellschaft mit dem Urteil "hohe Qualität" und der Gesamtnote "A+". Seit Gründung im Jahr 2003 hat Buss Capital per 31. Dezember 2009 zwei Kreuzfahrtfonds, zwei Containerschiffsfonds sowie 14 Containerfonds aufgelegt. Buss Capital ist im Segment der geschlossenen Containerfonds Marktführer. Mehr als 20.000 Anleger haben etwa 500 Millionen Euro Eigenkapital angelegt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro.

Die Gesamtinvestitionskosten betragen 15,7 Millionen Euro und werden durch Kommanditkapital in Höhe von 8,1 Millionen Euro (zuzüglich 5 % Agio), ein Hypothekendarlehen in Höhe von 6,9 Millionen Euro sowie einen Kontokorrentkredit über 250.000 Euro erbracht. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro zuzüglich 5 % Agio. Über eine 10,5-jährige Laufzeit werden jährliche Auszahlungen von anfänglich 6 % pro Jahr ab dem 1. Juli 2010, ansteigend auf 6,5 % pro Jahr, sowie ein Gesamtmittelrückfluss von 168 % prognostiziert. Die laufenden Einkünfte unterliegen in den Niederlanden einer niedrigen Pauschalbesteuerung und sind in Deutschland gemäß Doppelbesteuerungsabkommen von der Besteuerung freigestellt.

Das unabhängige Analysehaus TKL.Fonds bescheinigt dem  Holland 1 von Buss Capital eine "solide Konzeption". Aufgrund der Bonität des staatlichen Mieters und der Restlaufzeit des Mietvertrages sollten langfristig sehr sichere Einnahmen zu erzielen sein Die überdurchschnittliche Eigenkapitalquote und die leicht überdurchschnittlich hohen kumulierten Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren verminderten das Risiko für den Anleger. Das TKL.Fonds-Fazit: "Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit unterdurchschnittlichem Risiko."
 
  • Günstige Ausgangsposition für langfristige Kapitalanlage
  • Stabile Erträge durch zehnjährigen Mietvertrag mit staatlichem Mieter
  • Jährliche Mietpreisanpassung an den Konsumentenpreisindex
  • Prognostizierte Ausschüttungen von 6 % bis 6,5 % pro Jahr steigend
  • Niedrige Pauschalbesteuerung
  • Kurzbeschreibung

    Anleger beteiligen sich direkt oder mittelbar als Treugeber über die Buss Treuhand GmbH an Buss Immobilienfonds Holland 1 GmbH & Co. KG. Anleger können sich bis einschließlich 30. Juni 2010 als Treugeber über die Treuhänderin an der Fondsgesellschaft beteiligen. Ab der für den 1. Juli 2010 geplanten Übernahme der Fondsimmobilie können Anleger der Fondsgesellschaft nur noch als Direktkommanditisten beitreten. Treugeber können sich, jeweils zum Ende eines Kalenderhalbjahres, selbst als Kommanditist in das Handelsregister eintragen lassen. Bei dem Anlageobjekt handelt es sich um die langfristig an den niederländischen Staat vermietete Büroimmobilie "Magis".

    Die Fondsgesellschaft ist auf unbegrenzte Zeit gegründet. Anleger können ihre Beteiligung mit einer Frist von einem Jahr, erstmals zum 31. Dezember 2021, kündigen.

     

    Marktsituation
    In Folge der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise hat sich auch auf den niederländischen Büroimmobilienmärkten die Nachfrage nach Büroräumen verringert. Eine eingeschränkte Verfügbarkeit an Kapital und ein erhöhtes Risikobewusstsein beeinflussen die Investitionen, was in vielen Teilen Europas zu Einbrüchen in den Mietpreisen und Leerständen geführt hat. Den niederländischen Büroimmobilienmarkt kennzeichnet eine hohe Stabilität vor allem in der Mietpreisentwicklung. Während die Mieten in den Büroimmobilienmärkten Europas durchschnittlich um ca. 16 % zurückgingen, blieben sie beispielweise in Amsterdam konstant. Für die nächsten Jahre prognostiziert Jones Lang LaSalle auch weiterhin stabile Mieten an den bevorzugten Immobilienstandorten unseres westlichen Nachbarn. Die höchsten Mieten der Niederlande werden in Amsterdam gezahlt. Im europäischen Vergleich befinden sich die niederländischen Immobilienmärkte damit auf einem guten Durchschnittsplatz und bieten Unternehmen, die gegenwärtig die Chance auf eine gute Lage zu angemessenen Mietpreisen wahrnehmen wollen, insbesondere auch außerhalb der Metropolregionen beste Ausgangspositionen. Verhältnismäßig geringe Leerstände und die Entwicklung der Mietpreise bestätigen die stabilen Rahmenbedingungen. Ein positives Zeichen setzt auch die Entwicklung der Anzahl an Bürobeschäftigten.
    Beteiligungsobjekt
    Das architektonisch gut durchdachte Bürohaus "Magis" mit repräsentativer Optik, das multifunktional konzipiert wurde und sich damit den Nutzungsanforderungen unterschiedlichster Mieter anpassen lässt, liegt in hervorragender Mikrolage - der Bahnhof und die Altstadt sind fußläufig zu erreichen. Die Gebäudequalität, eine optimale Größe für den Standort und ein flexibel gestaltbares Innenleben, das eine hohe Arbeitsqualität gewährleistet, bilden die Basis für gute Vermietbarkeit. Ein Gesichtspunkt, der sich insbesondere bei Fondsimmobilien, die langfristig bestehende Mietverhältnisse mit kontinuierlichen Einnahmen anstreben, als Grundvoraussetzung erwiesen hat.
    Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
    Einzahlung: -20 % zzgl. 5 % Agio innerhalb von 14 Tagen nach Annahme der Beitrittserklärung und Zahlungsaufforderung durch die Treuhänderin - 80 % zum 18. Juni 2010 Auszahlung: Die Anleger erhalten Auszahlungen in Höhe von anfänglich 6,00 % p. a., ansteigend auf 6,50 % p.a, die halbjährlich nachschüssig im Januar und Juli eines jeden Jahres geleistet werden. Das Basisszenario der Prospektkalkulation unterstellt, dass die Immobilie Ende 2020 zum Ankaufsfaktor von 14,27 auf Basis der kalkulierten Jahresnettomiete des Jahres 2021 verkauft wird. Hierdurch erhalten die Anleger eine Schlusszahlung in Höhe von 104,2%. Somit berechnen sich Gesamtauszahlungen in Höhe von 168,2%.
    Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
    Die Fondsgesellschaft erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie ist für steuerliche Zwecke transparent und damit kein eigenes Steuersubjekt. Die Fondskonzeption berücksichtigt das deutsch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit gültigen Fassung. Die laufenden Einkünfte aus der Vermietung des Fondsobjekts unterliegen in den Niederlanden lediglich einer niedrigen Pauschalbesteuerung und sind in Deutschland gemäß Doppelbesteuerungsabkommen von der Besteuerung freigestellt. Sie unterliegen keinem Progressionsvorbehalt. Sofern die Beteiligung im Privatbesitz gehalten wird, ist mit der laufenden niederländischen Gewinnermittlung zugleich auch ein etwaiger Gewinn aus einer Veräußerung der Immobilie in den Niederlanden abgegolten. Nach der geplanten Fondslaufzeit von 10,5 Jahren fällt die Veräußerung auch in Deutschland nicht mehr in die Spekulationsfrist und erfolgt ebenfalls steuerfrei.
    Vermietung
    Mieter der Fondsimmobilie ist mit Rijksgebouwendienst der niederländische Staat. Mietbeginn ist der 01.05.2010. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 10 Jahren, bis zum 30.04.2020. Die Miete ist zu 100% indexiert und orientiert sich am niederländischen Konsumentenpreisindex. Als staatliche Organisation erbringt der Mieter keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze. Daher wurde eine Kompensation über 3% p.a. der Jahresmiete für Umsatzsteuerzahlungen im Mietvertrag vereinbart. Eine mieterseitige Verlängerungsoption ist zweimal zu drei Jahren möglich.
    Herausragende Merkmale
    - Sachwertinvestition in eine werthaltige Büroimmobilie in bevorzugter Zentrumslage am Wirtschaftsstandort ?s-Hertogenbosch, Niederlande - Langfristig stabile Erträge über die geplante Fondslaufzeit durch zehnjährigen Mietvertrag mit einem staatlichen Mieter - 100%ig inflationsgeschützt durch jährliche Mietanpassung an den niederländischen Konsumentenpreisindex - Niedrige Pauschalbesteuerung der laufenden Einkünfte in den Niederlanden
    Finanzierung
    Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 15.701.500 und werden durch Kommanditkapital in Höhe von EUR 8.145.000 zzgl. 5% Agio, ein Hypothekendarlehen in Höhe von EUR 6.900.000 sowie einen Kontokorrentkredit über EUR 250.000 erbracht. Die Darlehenslaufzeit beträgt fünfeinhalb Jahre ab Übernahme der Immobilie, der Zinssatz 4,20% p.a. inkl. Bankmarge. Der Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung ab Januar 2016 ist bis zum Ende der geplanten Fondslaufzeit im Dezember 2020 mittels eines Zinssicherungsgeschäftes (Forward-Swap) bei 3,84 % p. a. fixiert. Auf dieser Grundlage ist für die Anschlussfinanzierung ein Zinssatz von 5,30 % p. a. inkl. Bankmarge kalkuliert. Das Festzinsdarlehen hat während der ersten drei Jahre eine annuitätische Tilgung von 0,5 %, ab Juli 2013 bis Ende der Darlehenslaufzeit 1,0 % p. a. Bei der Anschlussfinanzierung wurde ebenfalls eine Tilgung von 1,0 % p. a. unterstellt. Über die Fondslaufzeit ist eine Tilgung von insgesamt 9,82% geplant.
    Immobilien
    Die Fondsimmobilie "Magis" wurde L-förmig mit einer gekrümmten und zweifarbig verklinkerten Front errichtet, die man als Vorbau wahrnimmt. Über dem Erdgeschoss liegen sechs Stockwerke, die sich um den zentralen Erschließungskern mit Lichthof erstrecken. Seitlich hinter dem Haus befindet sich der Zugang zur Parkgarage. Über zwei Personenaufzüge gelangt man in die oberen Stockwerke. Die Immobilie wurde auf einem Pfahlfundament gegründet und in Stahlskelettbauweise errichtet. Die Immobilie verfügt über eine vermietbare Fläche von 5.251 qm. Die Parkmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück besteht aus insgesamt 66 Stellplätzen für PKW, davon 15 Außenstellplätze. Ein unabhängiger Gutachter hat die Immobilie mit einem Marktwert von EUR 12,99 Mio. bewertet. Der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von EUR 12,81 Mio., was dem 14,27-fachen der anfänglichen Jahresmiete von EUR 897.245,50 entspricht, ist damit marktgerecht.

    Informationen zum Initiator: Buss Capital

    Im Jahr 2003 in der Hansestadt Hamburg gegründet, haben wir uns auf die Initiierung und den Vertrieb von Sachwertinvestments in den Segmenten Container, Immobilien und Schifffahrt spezialisiert. Zu unserer Produktpalette gehören heute geschlossene Publikums-AIF im Containermarkt, die von unserer Tochtergesellschaft Buss Investment konzipiert und gemanagt werden, sowie Container-Direktinvestments nach Vermögensanlagengesetz.

    Als Tochter der 1920 gegründeten Buss-Gruppe kennen wir uns sozusagen von Haus aus bestens mit den Transportmärkten aus. In unserem Kerngeschäft Container haben wir unser weltweites Netzwerk kontinuierlich erweitert. Mit Buss Global Management und der Containerleasinggesellschaft FPG Raffles haben wir langjährige Erfahrung und umfassendes Know-how in den unterschiedlichen Containermärkten unter dem Dach der Buss-Global-Gruppe gebündelt.

    Als qualitätsbewusstes Investmenthaus dokumentieren wir unsere Arbeit in jährlichen Leistungsbilanzen. Zudem sind wir an die Ombudsstelle Geschlossene Fonds angeschlossen. Sie ist die zentrale Anlaufstelle für Beschwerden im Zusammenhang mit Beteiligungen an geschlossenen Fonds.


    Buss Capital in Zahlen

    • Gründung: 2003
    • Aufgelegte Investments: 78
      (29 Publikumsfonds, 1 Publikums-AIF, 46 Direktinvestments (davon 4 Private Placements), 2 Privatplatzierungen
    • Gesamtinvestitionsvolumen: ca. 2,5 Mrd. €
    • Eingeworbenes Eigenkapital: ca. 1 Mrd. €
    • Anleger: ca. 31.000
    • Verkaufte Container: ca. 1,34 Mio. CEU, davon rund 887.000 CEU über Portfolioverkäufe
    • Aufgelöste oder in Auflösung befindliche Fonds: 17 im Umfang von rund 1,7 Mrd. € 
    Stand: 04/2018

    Wichtiger Hinweis
    Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.