Wohnen in den USA
Marktumfeld, Nachfrageimpulse und warum das Geschäftsmodell der BVT weiterhin überzeugt
1) Zinsumfeld & Angebotsknappheit
Der Wohnimmobilienmarkt in den USA ist durch hohe Hypothekenzinsen geprägt. Das führt sowohl zu einer geringeren Zahl an Hauskäufen durch Eigennutzer als auch zu weniger Neubauten. Hohe Hypothekenzinsen und gestiegene Preise führten im Sommer 2025 zu einer Rekordzahl an gescheiterten Hauskäufen.
Die aktuellen Hypothekenzinsen liegen bei rund 6% p.a. Für 2026 werden nur geringe Veränderungen erwartet. Die erwarteten Zinssenkungen werden sich eher bei den kurzfristigen Zinsen positiv auswirken. Das Angebot an Wohnimmobilien bleibt insbesondere in den Ballungsräumen aufgrund geringer Neubautätigkeit weiter knapp.
2) Regionale Unterschiede: Sunbelt vs. restriktivere Bauvorschriften
Die Knappheit hängt auch mit in den USA – mit Ausnahme der Sunbeltstaaten – schärferen Bauvorschriften zusammen. Vergleichsweise lockere Bauvorschriften führten 2022 und 2023 im Südosten der USA (z. B. Florida) zu einer hohen Neubautätigkeit, die erst nach und nach absorbiert wird. Das hat sich dort auf Mieten und Preise niedergeschlagen.
In vielen anderen Regionen führt das knappe Angebot hingegen zu steigenden Mieten und Preisen – insbesondere in den Ballungsräumen.
3) Wohnraummangel als struktureller Treiber
Experten gehen davon aus, dass in den USA – mit regionalen Unterschieden – ca. 4,5 Millionen Wohnungen fehlen. Insgesamt bewegt sich die Wohnungsnot damit in den USA in etwa auf demselben Niveau wie in Deutschland: In den USA leben etwa viermal so viele Menschen wie in Deutschland, und es fehlen in etwa viermal so viele Wohnungen.
Für dieses und das nächste Jahr werden nur sehr wenige neue Wohnungen erwartet. Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich auf einem historischen Tief.
4) Demografie & Zuwanderung: Nachfrage bleibt hoch
Deshalb entfalten auch die zunehmende Alterung der US-Bevölkerung und die sinkende Geburtenrate bisher keine spürbare Auswirkung auf den Wohnungsmarkt. Anders als in Deutschland und Europa übersteigt die Geburtenrate in den USA weiterhin die Zahl der Todesfälle – die Bevölkerung wächst.
Zusätzlich wirkt die Zuwanderung aus dem Ausland nachfragestützend, auch wenn die aktuelle Politik zu einer erheblichen Verlangsamung geführt hat.
5) Blick nach vorn: Was bräuchte es für Entspannung?
Selbst bei restriktiverer Einwanderungspolitik wird es aufgrund geringer Neubautätigkeit und voraussichtlich steigender Abrisszahlen noch Jahre dauern, bis die Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen wieder im Gleichgewicht sind.
Eine Trendwende wäre vor allem bei deutlich niedrigeren Hypothekenzinsen und einer Lockerung der Bauvorschriften mit sinkenden Baukosten möglich – dann könnten Baugenehmigungen und Fertigstellungen wieder anziehen.
6) Einkommen, Jobs & Konjunktur als Miettreiber
Die Anzahl der Gutverdienenden in den Ballungsräumen ist weiterhin hoch und reicht für eine Steigerung der Mieten aus. Das stützt eine insgesamt stabile wirtschaftliche Entwicklung in den USA.
Im Vorjahr wuchs die US-Wirtschaft nach einem schwachen ersten Quartal (-0,3%) im zweiten und dritten Quartal um fast 4% bzw. 4,3%. Für das vierte Quartal dürfte der Wert aufgrund des zeitweiligen Shutdowns deutlich geringer sein. Insgesamt verbleibt dennoch ein ordentliches Plus.
Für 2026 und 2027 wird ein Wirtschaftswachstum von zumindest 3% p.a. erwartet. Trotz neuer Arbeitsplätze bleibt die Arbeitslosenquote in den USA zwischen 4% und 5%; im Januar 2026 lag sie bei 4,3%. Zum Vergleich: Schweiz ca. 3%, Deutschland 6,6%.
7) Politischer Rahmen: Ungleichheit & Kaufkraft
Die Politik von Donald Trump verschärft die Ungleichheit in der Gesellschaft. Das liegt insbesondere an der sogenannten „big beautiful bill“, die vor allem Einkommensstarken und Reichen zugutekommt, sowie an der Inflation, die den ärmeren Teil der Bevölkerung zunehmend belastet.
Kernaussage
In vielen Ballungsräumen bleibt Wohnraum knapp – und genau diese strukturelle Angebotsknappheit bildet weiterhin eine solide Grundlage für Mietwachstum und attraktive Exit-Preise.
8) Stabiles Geschäftsmodell der BVT
Wir halten das Geschäftsmodell der BVT weiterhin für attraktiv. BVT bietet Anlegern seit 2004 mit der Residential-USA-Serie die Möglichkeit, an den Chancen des US-Mietwohnungsmarkts teilzuhaben.
Regelmäßig wird in mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften mit einem amerikanischen Projektentwickler als Joint-Venture-Partner investiert: geeignete Grundstücke werden erworben, darauf Apartmentanlagen gebaut, anschließend vermietet und dann verkauft.
Insbesondere im stark nachgefragten Segment „Multi-Family Residential“ sind die Preise für qualitativ hochwertige Objekte weiterhin vergleichsweise hoch bis sehr hoch. Das macht die Entwicklung ausgewählter neuer Objekte besonders attraktiv.
9) Erfolgreicher Verkauf: Aventon at Huntington Station
Im Januar wurde das Objekt „Aventon at Huntington Station“ aus dem BVT Residential 15 zu einem sehr attraktiven Preis verkauft – fast USD 5 Millionen über dem ursprünglich prognostizierten Verkehrswert.
Trotz längerer Laufzeit wurde ein gutes Ergebnis von rund 8,6% p.a. (bezogen auf das durchschnittlich gebundene Eigenkapital) erreicht. In der Gesamtbetrachtung ergibt sich daraus ein Ergebnis vor Steuern von rund 139% auf das anteilig investierte Fondskapital.
Trotz des schwachen Transaktionsmarkts stieß das Objekt auf sehr große Resonanz.
10) Ausblick: Weitere Verkäufe & Residential USA 21
Die BVT sieht weiterhin gute Chancen, Objekte zu bauen, zu vermieten und gewinnbringend zu verkaufen. In diesem Jahr ist der Verkauf weiterer Wohnanlagen geplant. Ziel sind Preise über den gutachterlichen Werten – und damit eine attraktive Rendite für die Anleger.
Auch der aktuelle AIF Residential USA 21 investiert gemäß dem bewährten Konzept. Eines der geplanten Anlageobjekte ist die Class-A-Apartmentanlage „River’s Edge 3“ in Medford (Boston), Massachusetts, mit 224 Wohneinheiten.
Medford liegt rund 3 Meilen nördlich der Innenstadt von Boston. Das Objekt ist gut angebunden, sodass die Innenstadt Boston innerhalb von ca. 10 Fahrminuten erreichbar ist.
Fazit
Trotz hoher Staatsverschuldung sind die wirtschaftlichen Grunddaten der USA weiterhin solide. Da zu wenig gebaut wird, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot – Mieten steigen. Die BVT hat die Stabilität ihres Modells in der Vergangenheit bewiesen, und auch der aktuelle AIF Residential USA 21 setzt konsequent auf das bewährte Konzept.
