Akute Wohnungsnot
Bestandswohnimmobilien als renditestarke Anlage
In Deutschland herrscht seit Jahren ein großer Wohnraummangel. Bisher fehlt der politische Wille, daran nachhaltig etwas zu ändern. Dabei besteht dringender Handlungsbedarf.
Nach Expertenschätzungen fehlen mindestens 800.000 Wohnungen in den Metropolregionen. Andere Schätzungen sehen sogar einen Fehlbestand von 1,4 Mio. Wohnungen. Dabei fehlen insbesondere bezahlbare Wohnungen.
Wohnraummangel verschärft sich weiter
Dieser Mangel hat zu stark steigenden Mieten und einer großen Unzufriedenheit in der Bevölkerung geführt. Die Neubautätigkeit ist viel zu gering. Laut Schätzungen beträgt der jährliche Neubaubedarf ca. 320.000 bis 373.000 Wohnungen.
Neubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück
In 2025 wurden lediglich rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung betont, dass sich sowohl der Wohnungsmangel als auch der -neubau massiv auf die Großstädte und Metropolen konzentriert.
Die aktuelle Situation ist das Ergebnis politischer Versäumnisse, geopolitischer Auseinandersetzungen wie z.B. in Nahost und der Ukraine und bestimmter Trends.
Die Bevölkerung ist in Deutschland trotz hoher Sterbefälle und geringer Geburtenrate durch stetige Zuwanderung aus der EU sowie Flüchtlingsbewegungen gewachsen.
Außerdem steigt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf. Es gibt immer mehr Single-Haushalte und ältere Ehepaare bleiben auch nach dem Auszug ihrer Kinder in den großen Wohnungen, da sie bei einem Umzug trotz kleinerer Wohnfläche mehr Miete zahlen. Diese Trends ändern sich nicht so schnell.
2026 droht ein weiterer Rückgang
Für 2026 rechnet das ifo Institut mit einem weiteren Einbruch und nur rund 185.000 neuen Wohnungen.
Das sind 22.000 weniger als 2025 und wäre der niedrigste Wert seit 2012. Aktuell zeichnet sich noch keine Trendwende ab. Erst ab 2027 rechnen die Experten wieder mit einer leichten Erholung und einem kleinen Anstieg der Fertigstellungen.
Die niedrige Anzahl neuer Wohnungen liegt auch an der Zurückhaltung institutioneller Investoren, denen die operative Mietrendite aktuell zu gering ist. Dabei werden aber spätere Wertsteigerungen nicht angemessen berücksichtigt.
Als Alternative könnten institutionelle Anleger wieder stärker auf Bestandimmobilien als Alternative ausweichen.
Langfristiges Problem:
Bei dem bestehenden Wohnungsmangel und einem jährlichen Neubaubedarf von etwa 320.000 bis 370.000 Wohnungen würde es im besten Fall etwa 17 Jahre dauern, den Mangel komplett zu beheben.
Alle Potenziale müssen ausgeschöpft werden
Es sind alle Potenziale auszuschöpfen, um die Wohnungsnot zu lindern. Dazu gehört z.B. die bisher vernachlässigte Umwandlung von Büros in Wohnungen.
In den großen Städten wie z.B. Berlin oder München hat sich der Leerstand seit Corona auf ca. 8% verdreifacht.
Die Umwandlung von Büros könnte eine sechsstellige Anzahl neuer Wohnungen schaffen. Das wäre eine echte Entlastung aus dem vorhandenen Immobilienbestand.
Andere Maßnahmen wie Verdichtung, Dachausbau usw. reichen schon lange nicht mehr aus.
Ohne politische Impulse wird sich zu wenig ändern
Ein historischer Rückblick zeigt, dass in Deutschland „wellenförmig“ gebaut worden ist. Es brauchte einen politischen Willen, staatliche Förderung und starke steuerliche Anreize (z.B. 40% Sonderafa nach der Vereinigung).
Aktuell sollte es eine attraktive degressive Abschreibung geben. Die Gemeinden müssen Bauträgern Baugrund mit einer sich lohnenden Bebaubarkeit im Gegenzug für Sozialwohnungen zur Verfügung stellen.
Die Planung und Genehmigung muss kürzer werden. Standards müssen, sofern nicht sicherheitstechnisch unverzichtbar, verringert werden.
Das Einsparungspotenzial beträgt bis zu 1.000 Euro pro m².
Bestandswohnimmobilien bleiben attraktiv
Vor diesem Hintergrund bleibt das Geschäftsmodell des Kaufs und der Sanierung von Bestandsimmobilien attraktiv.
Das hat auch die als Wohnimmobilien-Manager erfolgreiche WIDe-Unternehmensgruppe erkannt, die sich auf fertiggestellte Wohnimmobilien in „vernünftigen“ Lagen spezialisiert hat.
Das WIDe-Erfolgsmodell
Das Erfolgsrezept der WIDe-Unternehmensgruppe ist relativ einfach. Die Auswahl der Immobilien erfolgt nach den Gesichtspunkten der ausgewogenen Risikoverteilung sowohl an den Standorten als auch bezüglich der Nutzungsart.
Für die „richtige“ Auswahl sind Sachkenntnis und Kontakte erforderlich. Der Gründer der WIDe, Dieter Lahner, war bereits vorher als Vorstand eines Immobilienkonzerns viele Jahre im Bereich der Wohnimmobilien erfolgreich tätig.
Zudem verfügt die WIDe-Gruppe über ein über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk für den Einkauf. Das ist beim Kauf von Bestandsimmobilien häufig entscheidend, da viele Deals gar nicht auf den freien Markt kommen.
Der Investitionsfokus der WIDe liegt auf Objekten in Bayern, Sachsen und Thüringen, da in diesen Bundesländern eine fundierte Marktkenntnis und ein jahrzehntelang gewachsenes Netzwerk vorliegen.
Alle Immobilien werden vor dem Ankauf durch einen unabhängigen Gutachter bewertet. Der Kaufpreis darf grundsätzlich nicht über dem ermittelten Marktwert der Immobilie liegen.
Geplant ist, durch Renovierung und Sanierung die Objektqualität und damit die Mieterträge sowie den Wert des Objekts sukzessive zu steigern.
WIDe Fonds 10: erste Ankäufe stehen bevor
Der sich aktuell in der Platzierung befindliche WIDe Fonds 10 steht kurz vor den ersten Ankäufen.
Fokus der ersten potenziellen Fondsimmobilien ist Leipzig und dort zwei sehr beliebte und vor allem wertstabile Stadtteile.
Attraktives Mietsteigerungspotenzial:
Wie bei WIDe üblich bieten auch die derzeit in der finalen Anbindung befindlichen Wohnimmobilien ein sehr gutes Upside-Mietpotenzial. Die aktuellen Mieten der Wohneinheiten liegen unter der üblichen Marktmiete.
Gleichzeitig sind die Immobilien voll bzw. nahezu voll vermietet und fortlaufend in Stand gehalten worden. Trotzdem bieten sie Potenzial für werterhöhende Maßnahmen, welches WIDe wie gewohnt wirtschaftlich optimiert heben wird.
Die finale Anbindung der ersten Immobilien wird in Kürze erwartet. Anschließend können wir Sie über die konkreten Eckdaten informieren.
Weitere Objekte befinden sich in der finalen Prüfung und können, je nach Fondskapital-einwerbung, zeitnah angekauft werden.
Die Eigenkapitaleinwerbung hat sich seit der Einstellung von Herrn Max Dachs als Geschäftsführer Vertrieb sehr positiv entwickelt und gewinnt immer mehr an Dynamik.
Bereits jetzt kann für den WIDe Fonds 10 eine Streuung auf mehrere Immobilien erfolgen, sodass dem Portfoliogedanken bereits erfolgreich Rechnung getragen werden kann.
WIDe-Fonds waren in der Vergangenheit vielleicht auch deshalb so erfolgreich, weil sie eher kleiner in der Kapitalisierung waren und daher in der Lage, ohne Anlagedruck „Perlen“ auswählen zu können.
Primus Valor: weiteres großes Wohnportfolio erworben
Auch aus dem Hause Primus Valor gibt es gute Nachrichten. Für den ICD 14 R+ wurde ein weiteres Portfolio erworben, 344 Wohneinheiten an den Standorten Aschaffenburg, Erlenbach, Kitzingen, Nürnberg und Schweinfurt.
Das neue Portfolio im Überblick
344 Wohneinheiten
Standorte: Aschaffenburg, Erlenbach, Kitzingen, Nürnberg und Schweinfurt
Gesamtfläche: fast 24.000 m²
Gesamtinvestition: rund EUR 38 Millionen
Gesamtportfolio nach Ankauf: 727 Einheiten und fast EUR 85 Millionen Gesamtinvestitionsvolumen
Es handelt sich ausschließlich um Wohnungen mit einer stabilen Mieterstruktur und nur geringem Leerstand.
Die Gesamtinvestition für dieses Portfolio beträgt inklusive Ankaufsnebenkosten und Sanierungsmaßnahmen rund EUR 38 Millionen.
Die Sanierungsmaßnahmen sollen die Gebäude-energieeffizienz verbessern, die Wohnqualität erhöhen und weiteres Entwicklungspotenzial im Bestand erschließen.
Mit diesem Ankauf wächst das Gesamtportfolio auf 727 Einheiten und ein Gesamt-investitionsvolumen von fast EUR 85 Millionen.
Laut Primus Valor eröffnet die aktuelle Marktphase weiterhin Möglichkeiten für attraktive Ankäufe.
Das Preisniveau in Bayern lag in den vergangenen Jahren zeitweise deutlich höher. Die im bundesweiten Vergleich niedrige Grunderwerbssteuer von 3,5% in Bayern ist ein weiterer Pluspunkt für den Standort.
Zudem kennt Primus Valor die Standorte der Immobilien zum Teil aus früheren Investitionen.
Fazit: Aktuelle Marktphase bietet Chancen
Der anhaltende Wohnungsmangel kann nur politisch aufgelöst werden. Es ist ein starker politischer Wille erforderlich, der auf verschiedenen Ebenen greift, angefangen bei einer höheren staatlichen Förderung und steuerlichen Anreizen über einfachere Bauvorschriften, kürzere Genehmigungszeiträume bis zur Freigabe von Baugrund durch Gemeinden.
Das kostet den Staat anfänglich Geld, das aber durch eine höhere Bautätigkeit, mehr Arbeitskräfte usw. mindestens die Kosten wieder einspielen wird.
Bis dahin werden die Mieten weiter steigen. Die Kaufpreise stagnieren aber bzw. gehen real sogar zurück, weil die Zinsen getiegen sind.
Dadurch ergeben sich aktuell günstige Ankaufspreise und Perspektiven. Durch geeignete Sanierungsmaßnahmen und ein gutes Mietmanagement können attraktive Renditen erzielt werden.
Die Investitions- und Anlagechancen sollten genutzt werden.
