Immobilien sind historisch gesehen attraktive Kapitalanlagen, die dem langfristigen, konservativen Vermögensaufbau dienen. Als wertstabile Anlageobjekte sind Immobilien seit jeher ein zentraler Bestandteil in Anlageportfolios Institutioneller Investoren. Nur wenige andere Anlageformen bieten eine ähnliche Sicherheit und einen vergleichbaren Vermögens- und Inflationsschutz.
Als eigene Anlageklasse mit interessantem Rendite-Risiko-Verhältnis sind Immobilien vergleichsweise unabhängig von den Entwicklungen der Kapitalmärkte und weisen bei langfristiger Betrachtung relativ geringe Wert- und Ertragsschwankungen auf.
Arten von Immobilien
Eine Immobilie (lateinisch immobilis ‚unbeweglich‘) wird in der Rechts- und Wirtschaftssprache als „unbewegliches Sachgut“ bezeichnet und ist ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht oder ein Bauwerk (Wohnimmobilie oder Gewerbeimmobilie).
Es werden im allgemeinen Unterbegriffe verwendet, welche Immobilien nach ihrer Nutzung differenzieren.
Gewerbeimmobilie: Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt wird, z. B. Büroimmobilien und Handelsimmobilien.
Wohnimmobilie: Ein Gebäude oder ein Gebäudeteil, das ausschließlich oder überwiegend für Wohnzwecke genutzt wird, z. B. Wohnanlagen, Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser.
Sozialimmobilie: Gebäude, für die soziale Infrastruktur, welche die Bevölkerung als Ganzes unterstützen, z. B. Krankenhäuser und Kliniken, Altersheime, Pflegeeinrichtungen, Erziehungs- und Bildungseinrichtungen, sowie Erholungsstätten.
Spezialimmobilie: Ein Gebäude, das für eine genau bestimmte, besondere Nutzung erstellt und betrieben wird, z. B. Bahnhöfe, Kraftwerksgebäude, Hotels.
Renditeimmobilie oder auch Anlageimmobilie: Eine Gewerbeimmobilie oder eine Wohnimmobilie, welche ausschließlich der Verzinsung des investierten Kapitals dient (Mietrendite) und nicht zur Selbstnutzung vorgesehen ist.
Immobilienerwerb
Immobilien unterliegen hinsichtlich Erwerbes, Gebrauch, Vermietung oder Verpachtung anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Sachen. Der Kauf und die Eigentumsübertragung einer Immobilie erfordern drei Vorgänge bzw. Schritte:
- Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden,
- Die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) muss notariell beurkundet werden und
- Der neue Eigentümer muss in das Grundbuch eingetragen werden.
Die Nebenkosten, also die beim Immobilienerwerb zusätzlich anfallenden Kosten schwanken in Deutschland zwischen 9,07 % und 15,14 %.
Zu den Nebenkosten zählen Grunderwerbssteuer, Gerichts- und Notargebühren, und die Kosten für die Grundbucheintragung. Eventuell können weiteren Nebenkosten anfallen wie Maklerprovision, Vermessungskosten, Kosten für Bodenuntersuchungen oder -gutachten und im Fall einer Fremdfinanzierung die entsprechenden Finanzierungskosten.
Besteuerung von Immobilien
Einmalige Steuern: Bei jedem Grunderwerb fällt die Grunderwerbsteuer an.
Laufende Steuern: Für Grundstücke (bebaut oder unbebaut) ist die Grundsteuer zu entrichten. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft, der Steuermesszahl und vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die Ermittlung der Einheitswerte in Westdeutschland für verfassungswidrig erklärt, worauf sich die Finanzminister von Bund und Ländern auf eine geplante Neuregelung geeinigt haben. Diese wird derzeit teilweise bereits für verfassungswidrig gehalten.
Finanzierung von Immobilien
Immobilien können sowohl mit Eigenkapital als auch mit Fremdkapital, also durch Darlehen, finanziert werden. Die Darlehen werden von Banken oder Bausparkassen als Hypothekendarlehen zur Verfügung gestellt.
Je nach Bonität des Erwerbers und der Einwertung der Immobilie durch die finanzierende Bank oder Bausparkasse wird die Beleihungsgrenze und somit die Kredithöhe ermittelt. Daraus ergibt sich das Verhältnis zwischen dem erforderlichen Eigenkapital, welches ein Erwerber einbringen muss und dem Fremdkapital, welches die Bank oder Bausparkasse zur Verfügung stellt. Im Allgemeinen gilt, je besser die Bonität des Erwerbers und je höher die Einwertung der Immobilie ausfällt, umso weniger Eigenkapital muss ein Erwerber aufbringen.
Banken oder Bausparkassen sichern Hypothekendarlehen durch eine Eintragung von Grundpfandrechten (Grundschuld im Grundbuch) auf die zu erwerbenden Immobilie ab.
Hypothekendarlehen werden in der Regel als Annuitätendarlehen, also durch ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten) gewährt, das heißt, der Zinssatz und der Tilgungssatz werden beim Abschluss über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Somit bleibt die Höhe der zu zahlenden monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit bzw. die vereinbarte Zinsbindungsfrist gleich. Die monatliche Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld getilgt, somit verringert sich monatlich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.
Viele Tilgungsdarlehen sehen die Möglichkeit vor Sondertilgungen zu leisten, damit bleibt zwar die monatliche Rate konstant, aber der Tilgungsanteil erhöht sich, wogegen der Zinsanteil sinkt. Sondertilgungen werden individuell vereinbart und können beispielsweise bis 5 % oder 10 % jährlich vereinbart werden.
Wertentwicklung/Schwankungen
Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen. Dies zeigt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, welcher ausgehend vom Jahr 2015 (Index = 100) im Jahr 2020 bei etwa 138,2 Punkten lag. Somit sind die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 um 38,2 Prozent gestiegen.
Eine Garantie auf eine weitere positive Entwicklung der Immobilienpreise – egal, ob vermietet oder selbst genutzt – gibt es naturgemäß nicht. Faktoren, wie die allgemeine Marktsituation und die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, die Entwicklung des jeweiligen Standortes und die Zinsentwicklung sind langfristig nicht abzusehen.
In der Vergangenheit gab es immer wieder zyklische Schwankungen bei der Wertentwicklung von Immobilien so dass auch in der Zukunft davon ausgegangen werden kann, dass sich die positive Entwicklung einmal umkehren kann.
