Kurzbeschreibung

Marktsituation

Der Markt der stationären Pflege ist ein Bereich, der nur bedingt von der Konjunktur beeinflusst werden kann. Eine stationäre Pflegeeinrichtung bietet eine hohe Mietsicherheit, denn auf Grund des hohen Bedarfs sieht auch der Gesetzgeber stationäre Pflegeeinrichtungen grundsätzlich als förderungswürdig an.

Beteiligungsobjekt

Die Alten- und Pflegeeinrichtung "Seniorenpark Unterpremstätten" : Der 2004 eröffnete Seniorenpark Unterpremstätten verfügt gemäß Bestandvertrag über eine Gesamtkapazität von 162 vollstationären Pflegeplätzen in fünf Einzel und 76 Doppelzimmern. Des Weiteren befinden sich in der Einrichtung eine Vollküche mit Nebenräumen, Aufenthaltsräume, Therapie- und Funktionsräume, Pflegebäder, Dienstzimmer sowie Personal- und Technikräume. Die Gartenanlage ist großflächig angelegt und durch die Gebäudeform in verschiedene Bereiche unterteilt. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Mitarbeiter und Besucher in ausreichender Zahl zur Verfügung. Seniorenwohnpark Die zugehörige Appartementanlage des betreuten Wohnens liegt in unmittelbarer Nachbarschaft und ist einer dorfähnlichen Struktur nachempfunden. Im Mittelpunkt der Anlage stehen das Verwaltungsgebäude und der Multifunktionspavillon einschließlich Restaurant. Um den Multifunktionspavillon sind 13 Einzelhäuser zu je vier Wohneinheiten angeordnet. Die schlüsselfertigen ebenerdigen Appartements sind behindertengerecht und barrierefrei ausgeführt. Zu einem Appartement zählen ein Vorraum, Wohn- und Esszimmer (wahlweise mit eingebautem Küchenblock), ein großes Schlafzimmer und ein Badezimmer mit Dusche, WC sowie Waschmaschinenanschluss. Für die Kommunikation und Information stehen Telefon, Satelliten-TV und Internetanschluss zur Verfügung. Eine eigene Terrasse rundet den Ausstattungskomfort des Appartements ab. Für die Objekte wurde von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen des Wallner-Schemitsch Zivilingenieurbüros in Graz ein Verkehrswertgutachten erstellt. Der ermittelte Marktwert von EUR 20.131.000 liegt leicht über dem vereinbarten Kaufpreis von EUR 20.050.000 zuzüglich des Pauschalbetrages für den Generalübernehmer.

Herausragende Merkmale

- keine Währungsrisiken durch vollständige Euro-Finanzierung - Investition in einen grundsätzlich konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt. - Investition in eine Immobilie, deren Miete durch staatliche Regelungen gesichert ist, sofern die jeweiligen Bewohner die Heimentgelte nicht selbst zahlen können. - sichere Kalkulation und Prognose (kalkuliert mit 1,75% Inflationsrate und einer 1,75%igen anfänglichen Tilgung des Fremdkapitals)

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: 100% 14 Tage nach Erhalt der Benachrichtigung über die Annahme des Beitritts in die Fondsgesellschaft mit Zahlung auf das angegebene Konto durch den Anleger. Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein. Auszahlung: Der Anleger erhält prognosegemäss jährliche Ausschüttungen beginnend im Jahr 2010 von 6,5% p.a., ansteigend auf 7% p.a. im Jahr 2015, auf 7,5% p.a. im Jahr 2019 und auf 8% p.a. im Jahr 2022. Insgesamt können 107% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2024 an Ausschüttungen realisiert werden. Durch eine Veräusserung die mit dem 12,3-Fachen der angenommenen Mieten zum Veräusserungszeitpunkt prognostiziert wird ergibt sich eine weitere Ausschüttung von 133,275%, somit ergibt sich eine Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals von 240,275%.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die steuerlichen Mietüberschüsse sind uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu.

Finanzierung

Das Gesamtinvestitionsvolumen inkl. Agio beläuft sich auf EUR 27.115.000, diese werden durch EUR 10.300.000 Kommanditkapital zzgl. Agio und Fremdkapital in Höhe von EUR 16.300.000 erbracht. Das Fremdkapital macht 60,10% der Gesamtinvestition aus. Es wurde finanziert in Form eines Euro-Darlehens in Höhe von ‚¬ 16.300.000 mit auf 10 Jahre festgeschriebenem Zinssatz (3,67%), 90% Auszahlung und einer Darlehenslaufzeit bis zum 31.12.2024. Im Darlehensvertrag ist eine annuitätische Tilgung vereinbart, die anfängliche Tilgung beträgt demnach 1,75% p.a. vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen. Bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2020 wurde ein Zinssatz von 5,00% p.a. und eine annuitätische Tilgungsvereinbarung von 2,75% p.a. unterstellt. Die IMMAC Immobilienfonds GmbH garantiert die Schließung des Fonds. Sollte sich ergeben, dass der Fonds am Markt nicht platziert werden kann, könnte sich ergeben, dass die Schließungsgarantin einen nicht unerheblichen Anteil an der Fondsgesellschaft verbunden mit einer Stimmenmehrheit zu zeichnen hat und damit nicht unerheblich an der Fondsgesellschaft beteiligt ist.

Vermietung

Mit der Betreibergesellschaft der Pflegeeinrichtung und mit der Mieterin und Betreiberin des Seniorenwohnparks wurde jeweils ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Mieter und Betreiber haben bis zum 31.12.2034 auf ihr halbjährliches Kündigungsrecht verzichtet, so dass die Mietverträge für eine Laufzeit von 25 Jahren nicht durch die Mieter gekündigt werden können. Die Objektgesellschaft hat die anfängliche Jahresgesamtmiete von EUR 1.645.162,27 im Rahmen der Mietverträge fest vereinbart.

Informationen zum Emittent: Immac