DFH: Immobilienfonds Bürogebäude "Das Auge", Darmstadt (Beteiligungsangebot 95) - Klassisches Immobilien-Investment in Deutschland

Darmstadt gehört laut Prognose Zukunftsatlas Branchen 2009 zu den wachstumsträchtigen Top-Regionen in Deutschland. Die im südlichen Teil Hessens gelegene Stadt hat sich als eigenständiges wirtschaftliches Zentrum im Rhein-Main-Gebiet etabliert und bietet durch die zentrale Lage in Europa und die gute Infrastruktur eine schnelle Verbindung per Auto, Bahn oder Flugzeug zu den wichtigsten europäischen Märkten. Mit ihren rund 142.000 Einwohnern zählt Darmstadt auch zu den Demografie-Gewinnern. Der aktuelle Demografiebericht geht von einer Einwohnerzahl von bis zu 149.000 im Jahr 2025 aus.

Ihre Bedeutung als Wissenschaftsstadt verdankt Darmstadt der Technischen Universität sowie weiteren Hochschulen und über 30 international tätigen Forschungseinrichtungen und Instituten, darunter u.a. die Europäische Organisation für die Nutzung meteorologischer Satelliten (EUMETSAT). Von der Zentrale in Darmstadt aus steuert EUMETSAT Europas Wettersatelliten und koordiniert die Entwicklung zukünftiger Satellitengenerationen.

Darüber hinaus belegte Darmstadt beim Feri Immobilienmarkt Rating vom Dezember 2009 Platz 8. Das Rating bewertet den Standort von Büroimmobilien und wird als Entscheidungshilfe bei Investitionen im Immobilienmarkt eingesetzt. Derzeit liegen die Bürospitzenmieten in Darmstadt bei 13 Euro pro Quadratmeter pro Monat, der Büroflächenbestand beträgt rund 1,1 Millionen Quadratmeter und der Leerstand liegt bei rund 5 % des Flächenbestands.

Das Beteiligungsangebot 95 DFH Immobilienfonds Bürogebäude "Das Auge", Darmstadt bietet Anlegern die Möglichkeit, sich an einem Büroobjekt nebst Tiefgarage und einem Parkhaus zu beteiligen. Das Büroobjekt und das Parkhaus befinden sich im Technologie Zentrum (TZ) Rhein Main. Auf dem knapp 20 Hektar großen ehemaligen "Fernmeldetechnischen Zentralamt der Bundespost (FTZ)" Areal soll bis 2012 ein moderner Büropark mit Parkhäusern und einem umfangreichem Dienstleistungsangebot für etwa 8.000 Menschen entstehen. Das Grundstück ist sehr gut an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr sowie an das Straßenverkehrsnetz angebunden Wenige Gehminuten von der Fondsimmobilie befindet sich der Darmstädter Hauptbahnhof. Zudem besteht mit einer Schnellbuslinie eine direkte Verbindung zum Frankfurter Flughafen. Über eine vierspurig ausgebaute Hauptverbindungsstraße besteht eine direkte Verbindung mit den Autobahnen A5 und A67.

 

Das siebengeschossige Bürogebäude "Das Auge" nebst Tiefgarage – der Name ist angelehnt an die Gebäudeform – und das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurden im Jahr 2008 fertig gestellt und besitzen die Qualität eines Neubaus. Die Haustechnik befindet sich auf dem derzeitigen Stand der Technik. Auf der südwestlichen Seite des Bürogebäudes gibt es bis zu einer Höhe von drei Geschossen einen offenen Zugang zum Atrium. Ab dem dritten Obergeschoss schließt sich die Fassade über den gesamten Grundriss Im ersten Untergeschoss befinden sich eine Tiefgarage mit 154 Stellplätzen und Lagerflächen. Das Gebäude verfügt über eine Bürofläche von rund 15.800 Quadratmetern. Die einzelnen Büroflächen können sowohl von dem zentral angeordneten Eingangsbereich als auch über separate Treppenhäuser erreicht werden und können bei Bedarf in autark versorgte Mieteinheiten mit jeweils maximal 600 Quadratmeter unterteilt werden.

Das Bürogebäude nebst Tiefgarage ist zu annähernd 90 % an die GMG Generalmietgesellschaft mbH der Deutschen Telekom AG vermietet und wird von deren Tochtergesellschaft T-Systems genutzt. T-Systems betreibt Informations- und Kommunikationstechnik für multinationale Konzerne und öffentliche Institutionen. Mit Niederlassungen in über 20 Ländern betreut T-Systems Unternehmen aus allen Branchen. Im Geschäftsjahr 2008 erzielten rund 46.000 Mitarbeiter einen Umsatz von rund 9,3 Milliarden Euro. Im Parkhaus hat die GMG Generalmietgesellschaft mbH von den 1.024 Stellplätzen 1.006 (rund 98 %) angemietet. Weitere Mieter des Bürogebäudes sind die ask – Innovative Visualisierungslösungen GmbH und die Gegenbauer Facility Management GmbH. Für die nicht vermieteten Flächen hat sich die Hochtief Projektentwicklung GmbH als Verkäuferin verpflichtet, eine Erstvermietungsgarantie mit einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 1. Januar 2015 in Höhe der monatlich vereinbarten Kalkulationsmietansätze zuzüglich der auf die Garantieflächen entfallenden monatlichen Nebenkosten zu geben.

Die GMG Generalmietgesellschaft mbH ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG. Zwischen der GMG Generalmietgesellschaft mbH und der Deutschen Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, auf dessen Basis die Deutsche Telekom AG zum Ausgleich von Verlusten auf Ebene der GMG Generalmietgesellschaft mbH verpflichtet ist.

Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 für die Büroimmobilie nebst Tiefgarage und das Parkhaus beträgt 2.837.819 pro Jahr. Die Mietverträge für das Bürogebäude und Parkhaus begannen am 15. September 2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis 14. September 2023 plus 3 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrags. Die Miete für das Bürogebäude nebst Tiefgarage und das Parkhaus werden bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindexes um mehr als 10 % gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses (September 2008) bzw. gegenüber dem Stand der letzten Mietanpassung zu 100 % an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst.

Die Fondsgesellschaft investiert insgesamt 58,8 Millionen Euro, davon 32,2 Millionen Euro Eigenkapital. Ab 10.000 Euro zuzüglich 5 % Agio können sich Anleger beteiligen. Sie erhalten prognosegemäß laufende Ausschüttungen von anfangs jährlich 6 %, die während der geplanten Fondslaufzeit von knapp 18 Jahren bis auf 6,5 % ansteigen sollen. Über die gesamte Laufzeit sind Rückflüsse in Höhe von 238,2 Prozent (inklusive Verkaufserlös) geplant.

Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH) initiiert, platziert und verwaltet seit 1993 geschlossene Fonds. Zu den angebotenen Investitionsobjekten gehören Immobilien, Flugzeuge, Schiffe und Filmproduktionen. Scope Analysis verlieh der DFH den "Scope Investment Award" in der Kategorie "Bestes Emissionshaus im Segment geschlossene Immobilienfonds Deutschlands". Das Jury-Fazit lautete: "Die DFH hat durch die außerordentliche Solidität ihrer Investmentangebote eindeutig überzeugt. Die in allen Belangen sicherheitsorientierte Ausrichtung der Fonds wird durch ein erfahrenes Management ergänzt." Die von der DFH aufgelegten Fonds konnten ihre prognostizierten Auszahlungen weitgehend erreichen oder lagen sogar über den Prognosewerten.